我是苏麻

作为有头脑的新时代知识女性，我还是通过自己犀利的眼睛和智慧的大脑，总结出了自己能看出来的信息。下面，让我来说说目前小学水平的我，学习吸收到的东西。没有买房，无法体会买房人的千愁百怅，纠纠结结。卖房子的开发商是公说公有理，婆说婆有理，各有各的理，他们说的信誓旦旦，我听的是越听越迷糊。

我是苏麻

关键词一：出房率和质量安全

    关于出房率的事情，我曾经非常无语且头大。有的楼盘，户型大小是90的，实际面积有一百多，我百思不得其解，后来才知道原来有好多赠送面积额。但是又有好多开发商的房子，出房率却只有百分之七八十。这个中差别怎么这么大呢。经过我多方打厅求证加上自己的分析领悟，来自我自己的深刻见解如下：

    事实上，正常情况下，高层产品一般都只有80%以下的出房率，其余的是公摊面积，比如通风管道,步梯,水表电表间,电梯间等等,这些都是公摊面积。楼层高了，这些公摊面积自然就打了。所以说100的房子，最后实际住的可能就80。

    不过很多房子，有许多的赠送面积，市场上目前最普遍的高层赠送面积形式是：露台、大阳台、卧室飘窗等。这些赠送面积是怎么做出来的呢，——在建筑漏空和设备平台做文章。比如，漏空上搭建承重梁。或者拉高一层空间的高度，进行分隔。当产品接受完规划验收之后，再将这些漏空区域封闭起来，就形成所谓的赠送的一个房或者是将拉高的空间隔起来形成2层的设计。在老百姓买房不容易，所以这种多多赠送面积的好处我们都喜欢。不过，我们要注意这一赠送面积的安全性，因为很多开发商的赠送面积是在验收后再做的，这样，这部分赠送面积没有经过验收，是存在安全隐患的。有些开发商的赠送面积是施工单位做的，有施工单位的质量保证书，这样是安全合法的。而有些单位的赠送面积是在在建筑完成并进行验收后，由装修公司之类的第三方做的，木有质保书，有点小隐患。所以，买房有赠送面积，要看到靠谱的施工单位的质量保证书。

我是苏麻

关键词二：户型布局

   房子的布局，就像我们穿的衣服，穿的舒服又好看，怎么弄都是赏心悦目的事。毕竟我们要在一起这么久。其实户型，就是我们以后住在这里的感觉。如果你进到一个房间里面，感觉很好，那么，这个户型就是挺适合你的。凭我的爱好，我对户型有这么几个要求：

1、南边一定要有阳台，这样在暖暖的冬天晒太阳才舒服。

2、一定要南北通，整个房子的气流通畅了，就舒服了。

3、厨房和卫生间不要在一起，首先，感觉怪；第二，不科学；第三，风水不好。反正用女人最准的**直觉，不好哦。

4、卫生间一定要有窗户，不要封闭的卫生间。卫生间可以说是家里最潮湿的地方。若常年累月不通风没有阳光，那么湿气很难排出，卫生间内的空气也很难净化，不利于人的身体健康。卫生间是负责处理人们的出，厨房是负责处理人们的进，卫生间需要窗户，就像厨房需要窗户，都是一样重要的。

我是苏麻

关键词三：采光

    有阳光的房子总是特别温暖的。所以电视剧浪漫满屋的房子才叫fullhouse，因为每一个房间都能照到阳光。

    现在高层楼盘每个房间都有高层的可能性不大，所以要尽量保证房间的采光率高。这个设计到楼间距和房屋的楼层。楼间距越大，楼层越高，采光率越高。

    好吧，先说这三点吧。

    总而言之，选房子，地段和户型是最重要的。重要性高于园区配套等其他因素，因为，我们呆在家里的时间是最多的。买一个好房子，我们才有回家的欲望嘛。

    以下进行我个人分析的两个户型解析。大家一起交流观摩。

我是苏麻

户型一：90

89平米*81%(得房率)+10平米（赠送面积约10平米）=82平米

我是苏麻

个人点评：

1、出房率很高。高层做到这个很难得。

2、户型方正，开门看到就是客厅，比较大气。如果让我选，我比较偏向奇数层，这样客厅连着阳台，视野更宽敞，且南北通透。如果是偶数层的阳台，会稍微影响到中间卧室的私密性。

3、三室朝南，采光率高。

4、三室两厅两位，各项功能算完善。且客厅和主卧有一定距离，动静分离。

5、卫生间都有通风窗户。不过两个卫生间都是朝北，如果有一个卫生间是朝南的就好了。不过确实也不好调整。考虑到这个户型只有90，我好奇真正的户型每个房间有多大。如果可以的话，主卧的卫生间可以不要，衣柜放到原来卫生间的位置，或者书房扩大（扩大到原来卫生间的位置），这样都挺不错的。这个户型，还是比较挺让人诱惑的，到时候出样板房了，可以考虑去看看实际的。感受一下采光。

我是苏麻

户型二、118

118平米*73%(得房率)+7平米（赠送面积约7平米）=93.14平米

我是苏麻

个人点评：

1、出房率不高，不过高层，可以理解。

2、两室朝南，采光好。

3、两个卧室共享一个阳台，影响私密性。本来如果阳台连着一个卧室，那么，这个卧室的私密性会得到影响。现在两个卧室共享一个阳台，那么两个卧室的私密性都没得到保障。不过这样阳台相对来说会大一点，对于不是很计较私密性的主人，这个还是不错的。

4、书房和客厅过近，动静分离效果不好。

5、开门看到的是餐厅和客厅，客厅之外没有阳台，会影响整个视野的大小。如果这个客厅外面没有很好的很开阔的风景，那么，整个客厅空间就会显得非常局限。

6、南北通透有限。这个户型要做到南北通透，就要把卧室、厨房、窗户的门都开着，偏狭长。

还有什么楼盘好的户型大家也一起分享分析哈。

hh滴妈

不错。楼主辛苦了。还是很有想法滴mm

猴猴桔妈

请问这两个户型都是哪个楼盘？