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本帖最后由 evangelion2001 于 2013-11-20 16:05 编辑
4.小论住房三元化构想在三中全会召开之前,北京推出了一项新的房地产调控政策-既京七条(可能大家都不太感冒,毕竟不是全国性的政策)并同时投放了一个崭新的房产概念进行试点-既自住商品房(要求低于同品质普通商品房30%售价).
自住商品房首先是属于商品房范畴,但前提是必须自住,它不同于以往的经济适用房和限价商品房,而是在传统保障住房性质的基础上扩大了准入范围(无收入限制)并提高了居住性(相对更大的居住空间和同等水平配套),其主要意图是为了照顾所谓的夹心层(收入其实不低但由于种种原因而错过了大涨房时代浪潮的无奈一族)的住房需求.
个人觉得自住商品房对未来市场有两大影响:
首先,自住商品房应该算是一种调控区域房价的利器,也就是说在某一商品房和自住商品房混合的特定区域中,短时间内相对开发总量保持平稳的前提下,自住商品房必定会限制它周围其他普通商品房的价格增长周期,也就是说自住商品房会起到区域内定海神针的作用.当然这个作用的大小还要取决于所在区块两者之间的分配比及楼盘项目的定位等复杂问题(但自住商品房要求跟普通商品房同等配套水平,所以应该会杜绝类似保障房的低品质问题).说白了就是哪里有大量的自住商品房出现,那么它周围的普通商品房(包括二手房)在短期内就别想涨太猛了(长期就得看城镇化进程如何了,后面讨论).
其次,由于自住商品房不属于政府主导型项目(政府以后只专心负责保障房),那么其资金,投资,销售的压力和风险将全部由开放商独立来承担,且在不能降低项目品质的前提下会产生巨大的成本压力,所以这些都会在无形中给开发商来带来一种压力甚至是包袱(肯定会强行配套的,想买地就得搭着来),也就相当于政府把球踢给了开发商.随话说无商不奸,商人怎么能做赔钱买卖啊,羊毛肯定得出在羊身上,但这回得换成另一只羊才行,那么这只羊就是打算买其他普通商品房的富羊和土豪羊们,所以说未来普通商品房的售价必然会因自住商品房这30%的优惠而被变相推高的.说白了,将来想买新房的亲们以后可得多关注下哪个大开发商一旦接了哪块自住商品房的盘子,那么他们目前在其他地方的在售或预售的普通商品房项目必然要涨价,说得够露骨了吧...
以上两点就基本概括了自住商品房的厚黑高招:上顶下削.
自住商品房算是名义上充分满足了广大夹心层强烈的购房愿望吧,他们终于可以安心建设和谐社会了,那其他广大的低收入劳苦大众咋办?不要捉急,政府会出台强化保障性住房体系的新举措.
保障房的推出已经有几年的光景了,目前是种类繁多,什么廉租房,公租房,限价房,经适房,定向安置房等等等,既然有了上面提到的自住商品房了,那么将来对于保障性住房的定义上会更加准确,分配上会更加严格,习总sj提出的四个关系中最后一个关系(处理好住房保障和防止福利陷阱的关系)就是对将来保障性住房发展的一个新定位.
那么保障房的新定位到底要闹哪样呢?
我觉得第一点可能会合并名称,都叫保障房(当然也不一定啊),统一职能,建立长期租赁为主的政府性房产(这个很有可能).
第二点,保障性住房将来会扩大开发比重,或者说在将来的住宅供应用地上会由政府强制限定出一个保障性住房占用比例,具体这个比例多少咱就不了解了(有内部人士知道么?透露下下)PS:这样普通商品房用地将更加稀缺了,你们懂的...
第三点,土地问题...肯定会和农用土地流转(本届最大热门话题)结合起来,这样的话既解决了用地紧张问题,又解决了小产权入市问题,更解决了城镇化难推进问题,一举三得,真是不亦乐乎.我写得太笼统?不明白?说白点...农用土地流转必然会优先转化到低价值的保障性用地上,小产权房将来周围都是一群保障性住房,转正吧...无所谓,反正也赚不了多少钱的(况且即使赚了钱也别想都放自己腰包里,后面会提到),城镇化如何推进?靠人们主动去?将来应该会,但近期不可能,怎么办?将附近持有小产权的农业人口通过户籍制度改革全转化为市里人儿,再将部分承受不住大城市生活压力的市里人儿全部迁到保障性住房里来填补新市镇的城市人口.有人会说,我凭什么去那住,凭的就是将来攒三辈子钱可能都买不起市中心商品房的残酷现实...其实新城镇应该挺好的,新学校,新医院,新...很快都会配套到位的,您就放心住吧.
由此将"商品房+保障房的二元模式转变成满足中低收入群体的保障性住房+满足中等收入夹心层群体的自住商品房+满足高收入群体的商品房这三元供应新模式.
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发表于 2013-11-19 11:03
