淘诺诺

和平区的房子惜售现象非常明显，好多人都是持房观望，挂个高价，等着看。

三只小熊DE家

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让亲着急了,不是我不想快点更,而是我目前能抽空的时间,一般只有早晨刚上班,中午 ...

太深奥了！楼主高人

evangelion2001

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从短期看,至价格顶峰依然有不小的空间.但由于供需关系的扭曲使得目前溢价已经出现,所以今后的收益空间(租金性价比,转售收益)是在不断减弱的.

evangelion2001

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呵呵,利用早晨回点帖子,又开了一上午会....

evangelion2001

房市总体趋势阶段性展望
前文都是依照本届全会制定的总体纲领,给大家简单地解读一下纲领中包含的一些隐含内容对房市未来总体趋势性的一种把握.而这些其实都是一种概念性的,长远趋势性的东东.而无法满足一部分准备入市的亲们急切而忐忑的心情.
那么接下来我就斗胆发表一下自己的意见,随意畅想和展望下近期(未来几年)天津房市发展的可能性,来给大家算作一种参考意见.
鄙人认为,房地产经济是以市场为主体导向的经济体系中最为敏感的一个板块.
也就是说破除政策性影响为前提,房地产板块最应符合经济发展的客观规律,所以我们对于今后房市的发展就首先要从供需关系去着眼.
既然说到供需关系,咱们先按照这个节奏简单解读下今年的房市大爆发现象,而由此拉开延续此回爆发的后市发展趋势.
按说今年的房市大爆发应该是一个必然结果(去年年底我在购房前曾经做过预测,只不过没想到此轮如此可怕),咱就无耻的来把事后诸葛亮吧,简单的分析一下造成本轮爆发的主要推动力量.
第一,临界值.
三年前中央提出的强力限购政策使得许多本来有购房预期的家庭进入了长期的观望阶段,从而导致大量的合理需求在一定时期内遭到严重的压抑(大伙都憋着劲存钱呢).而随着时间推移不断稀释着政策对于房屋调控的影响力.而另一面,不断积攒上升的购买需求意愿也随之达到了一定的临界值.而这个临界值在政府换届导致的政策空窗期之时终于被突破,从而市场终于开始爆发了(决堤).
第二,催化剂.
在学区房篇我曾经提过一个概念,就是关于中国羊群效应的伟大力量.国五条的突然颁布给本来已经达到爆发临界值的市场带来一剂强力的双向催化作用.首先使得市场形成一种非理智的短期释放叠加效果(恐慌效果),其次由于国五条并未得到地方政府支持从而夭折,也就继而引发了一场蝴蝶效应式的连锁反应.既政府失控的假象刺激着每一位预期购房者,且无论是刚需还是刚投...大家都疯了...
刚需面:憋了好几年而一直没买房子的赶紧先抢个小房子,而卖了小房子的马上可以改善成一套大房子了,而卖了大房子的终于可改善成更高端的住宅了.
刚投面:一直缺乏其他更好投资渠道的草根刚投们,早已敏锐地嗅到了本轮投资的腥味.于是也开始疯狂地加入到这场饕餮盛宴之中.
这也就从其中一个角度解释出,为何近期新开项目都玩了命儿地涨价,但依然有一大票人愿意买账的奇怪现象,看来老百姓手里是真有钱啊.当然光有钱还不行,关键是大家都认为房子将来不会跌,所以才又挤破头一样的抢房子,也就是心理预期的影响.
第三,心里效应.
这第三点应算最主要的原因,也就是人们对于未来经济动向的心里预期引发的抢购现象.
现代西方经济学及微观经济学理论中,最著名的论点就是消费者心里预期对于未来消费的影响关系,既心理经济学说.
可以说由美国次贷危机所引发的全球新一轮金融危机就是受到了严重的心理预期下行影响所导致的潜在经济崩溃现象,简单来说就是一种信用崩溃所导致的虚拟经济假象金融危机.而这种恐慌如果在一定时间内得不到重新的信用支持,就会像多米诺骨牌一样一发不可收拾,而最终导致实体经济的倒塌,也就是由虚拟经济危机转变为实体经济危机,从而成为一场真正的金融危机爆发.
那么在这种国际经济上行乏力的大背景下,投资者们的心里也是极度复杂的.尤其是缺乏其他有效投资渠道的中国草根投资者们,在2012年这种国际经济形势持续低迷,国内改革形势不明朗的双重阴影下,就会更偏向于一,二线城市及中心区域的保值性投资(树大好乘凉,起码赔不了).这也就合理的解释出今年一二线和三四线城市行情两极分化的奇怪现象.所以也就连带地解释出几年天津中心城区暴涨,环外城区小涨,概念板块滞涨的三元分化现象.
以上就是引起本轮房市大爆发的一些主要因素(还有其他因素掺和),而且从中我们也可以看出:
本轮上涨的趋势性与以往(07年,10年)两轮的趋势性不尽相同.前两轮基本都是全区域性普涨,也可以说是划地为营,草木皆兵,无论大小城市已经到了是房子就赚钱,盖房子就有人买的疯狂地步.
而本轮则呈现出地域性,区域性,热点性之间的巨大差别化特点,也就是说,不同板块,区块的自身内在市场价值体现,受投资心里预期及供需关系矛盾等条件的影响力逐渐凸显,这也就预示了未来房地产市场向以市场需求规律为主导的自由市场化模式的过度开始,这也就从另一个角度映射出单纯依靠政策性调控手段对市场影响力逐渐积弱的表象.
好了,那么咱们跟着这个节奏来看后市发展的话,也就有了一个基本的调调了.
这些基本的调调都是什么?
一,经济大背景:
近几年经济大环境都将十分不明朗,要做好适应经济转型的痛苦期,既恐怕要过几年苦日子(对于穷老百姓来讲可能不大明显),这是大前提.在这个大背景下,投资者的心理预期依然会更加偏向于保值趋向,既中心城市及中心城区.所以短期内,池内的资金流依然会持续向中心区域集中.
受此影响:中心区域房价降继续向好,而相对的其他区域或将受到资金剥离的负面影响.
二,中央财政背景:
中央货币政策的矛盾,既又想提高利率,又怕恶性通胀.既想缩紧银根,更怕大面积(中小型)倒闭.所以,从短期看中央的财政货币政策应该是稳中趋紧,边紧边松这么一个怪调调.
稳.指的是从货币政策面上打太极(既不紧来又不松),也是为了进一步防止由货币政策随意变更而引起大众面的过度担心和恐慌,从而导致经济面发生不必要的蝴蝶效应,既配合中央基调,起到稳定市场信心的目的.
紧.指的是信贷发放面和货币发行面(M2增长)将持续收紧.也可以理解为,背地里将继续强化对信贷发放方向及额度的严格控制,既严控对产能过剩行业的进一步注资.并限制M2的进一步增长(其实这点我有些小怀疑...),以倒逼加速池内现金流的充分流动,既实现盘活既存资金的目的.
松.指的是以加快民资银行的引入步伐,逐步挤压并取代影子银行对目前民间融资的强大影响力,从而降低金融风险(恐怕不止如此),并实现对民资的有效调动及合理利用.(有点招安梁山剿四乱的调调).
受此影响:开发商资金面和贷款购房者的资金都将受到一定的负面影响.
所以开发商将更趋向于利用目前的有限资金去偏向投入到收益高,收效快的商业区块开发中去.今早刚听说松江1.2亿转卖团泊地块,并准备大力开发东南角商业区块的消息.
而对于购房者而言,会起到一定降低购买预期的作用,使得一部分依靠贷款购房的羊群开始重新入圈,市场也由此将逐步恢复理智,既利用金融杠杆手段来调节房市冷热度.
三,地方财政背景:
受以上两点影响,依靠地产(卖地)拉动经济的单一模式将不再受到中央支持,所以无法在短期内找到新经济增长点的某些地方政府,其财政压力也将逐步凸显.为啥中央对地方要求今后不能再以GDP论英雄?你们懂的...(不懂可以站短).所以说,受信贷及财税双重资金压力影响,某些偏向的基础建设开发热度也将进一步减弱(铁路,地铁等),而配合中央本轮改革方向的基础建设将得到提速(公立医院,公立学校等).
受此影响:
已建地铁区块价值将更加凸显,短期投资热度将得到进一步增大,向好.
在建地铁区块受地铁价值增长预期已经提前预支,但近期交通阻碍影响时间受资金面影响恐将进一步延长,不向好.
预建地铁区块...这些都是计划赶不上变化的东东,先不提预案一天一变,就算真实现了.也是在买之前就已经被开发商算进了地铁溢价利润部分,等亲住上3~5年后终于被通知修地铁了(这时可以考虑出售),高兴之后却是5~10年的漫长等待及周围交通长期阻碍带来的负面影响,等终于修好了,到时估计亲也打算换房子了...怎么有种前人栽树后人乘凉的赶脚.所以只是建议亲们在考虑选购预建地铁周边的房产时,不要过分看重地铁所带来的收益影响就可.
公共服务设施的投资将成为带动区块增值的新动力,前段时间天津发布的15分钟医疗圈就是一个新起点,只不过瓶颈和地铁一样,依然是一个推进速度问题...(光听我妹夫说他们胸科医院搬迁都说了快小五年了,推进速度是个大问题...)所以从总体角度考虑依然向好,不过短期内别太关注此类影响就是了.四,供需关系背景:
初步估计2013年购买力的集中释放将接近尾声,后市有向冷静转化的趋势(部分非热点区域已开始降温).且受羊群效应影响,今年已透支一部分未来的购买需求,从而使得部分热点地区在短期内已出现溢价现象(例:年初本来卖19000-的某些盘现在已卖到30000+).但这种溢价并不代表今后不会继续上扬,只是说溢价部分导致提前透支了一部分未来升值空间而已,既购买者未来的升值空间已被开发商及卖家提前透支,从而降低了短期的返现收益效果.
受此影响:从投资角度,继续追高某些溢价项目对于短期收益并不向好,且风险不断增大,但对于非投资性自住而言影响并不明显.
五,政策调控背景:
价格稳定体现经济稳定,经济稳定则体现政治稳定,而在本轮市场结构调整初期阶段,总基调依然是稳中有升为主趋势(怕乱).且全面市场化又不是一蹴而就的事情,所以政策性调控步伐依然有跟着继续走走的强烈意图,故此,短期内不排除继续推出新的调控政策的可能性.既限购(尤其限贷)政策在短期内依然存在并可能根据城市不同情况进行分类调控.另外,为配合户籍制度改革春风,中心区域恐将进一步限制外地户口准入并提高准入门槛,蓝印基准要提高?(取消蓝印恐怕应该不会实现,提高准入门槛才是正路)
受此影响:低价蓝印门槛区块的价格指数向好(算是低迷板块唯一救命稻草吧).但政策调控会导致整体心里预期的下降,既会使之前的整体上扬趋势逐渐平稳,所以说总体不向好.
最后总结一下:
短期内(2~3年),三元分化现象将依然明显.
中心区域的热点区块(热点学片区块,成熟商业配套区块,已建地铁区块)将依然受到追捧,尤其是集三者于一体的紫色区块更将如日中天,短期投资收益价值可观.
受热点区块挤出效应影响,中心区域的非热点区域的关注度将受到负面影响并伴随成交量将出现下滑的可能,价格随整体趋势呈平稳势头,既短期投资收益价值不明显.
环外周边区域的热点区块(自体配套相对成熟,天津总体发展方向区域)将依然随整体趋势而呈平稳上涨趋势,但短期投资收益价值依然不明显.
环外非热点区块及概念性区块受大环境及心里预期等影响,外加受人文地域性限制,短期内的概念性区块依然很难吸引购买力的完全释放,所以将会持续低迷,个别板块甚至会出现下行趋势,从而为天津总体平稳增长的数据面上做出贡献.
而中后期的发展,就必须要看新一轮改革进程是否顺利了.
如果按照改革顺利进行预估,按短,中,长三个阶段估算.
一线或中心区域的步调应该是涨,稳,涨的节奏.
二线或周边区域的步调应该是稳,涨,稳的节奏.
三四线或概念性区域的步调应该是跌,稳,涨的节奏.
结束语,感谢大家一直关注此文,本文仅个人观点,所以角度难免狭隘,分析不到之处还请包涵.
若有其他疑问不妨追贴切磋.
另外某些特殊细节不能明说,若有疑问也可站短.
PS:下周恢复更新卖房记,敬请期待.

淘诺诺

楼主分析的很有道理。另外，按照楼主的分析，长期看中心区域的非热点区域也是看涨？幅度会大吗？例如：现在和平区某些小区二手房单价相对来讲很低，小区位置可以，但因为不是学片，也没有规模小区。这样的房子能买吗？

evangelion2001

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亲可以参考我提到过的和平学区化大趋势...和平区的优势在于中学资源,而不是小学资源,亲明白了么?

管家妞

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淘诺诺

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