哈喽，先森

这个不是我的写的，我也不是设计师，我收藏的，收藏很久了，觉得受益无穷啊，发上来和大家一起分享下。
我是一个景观设计师，从业七年，对建筑也是懂的，毕竟要做好一个项目，我们必须全面理解建设设计师的想法，只有这样才能完美的达成后继者原则，弥补建筑不足的缺陷，扩大建筑设计本身的优势。目前主要项目都是杭州周边较高端的别墅区和排屋区的景观设计。当然，我也是苦逼的刚需，从农村走出来，在杭州读了四年书，接着就在杭州干到现在，刚刚才买了房子。时势如此，由不得咱们呀，本着团结互助精神，来帮大家参谋参谋房子的好坏吧。

哈喽，先森

什么才是好户型

1，南北通透

  首先，南北通透是很重要的，东西通透也还可以，但是不如南北，朝向上，一般好房子都是正南偏东15度。通透会增加空气的流通性，保持室内气道通畅，让你呼吸到更好的新鲜空气。这很重要，缺了这一点，会让你觉得住在房子里气闷，重着生病容易生病，而且如果家里有人生病什么的，不利于散气，容易造成传染。

哈喽，先森

2，动静分区

  一般居住房，几个主要功能区分别是厨房，餐厅，客厅，卧室，卫生间和储物间。其中厨房餐厅客厅都是属于开放空间，人流活动比较频繁，对隐私没有要求，属于动区，卧室和卫生间是比较私人的地方，对隐私有很高的要求，具有一定使用专属性，属于静区，动静分区分的好，能让你休息的时候不会受到客厅使用者的干扰。活动的时候不会影响到卧室里休息的家人。动静分区一般都是南北或者东西两个分区，由于考虑到南北通透问题，一般东西分区更好。南北分区会影响气流通透。目前LOFT广受购房者喜欢的最主要原因就是上下分区，完全杜绝隐私和其他声光干扰。

哈喽，先森

3，干湿分区

  好的房子，尤其是空间比较富裕的房子通常会提倡干湿分区，这样有两个好处，增加卫生间的使用效率，比如洗澡，上厕所，洗手和补妆什么的可以分开，全面提升卫生间的使用效率。不过如果户型够大的话，这个可以在后期设计给予改进，问题不是很大。一般情况下，一个房子的干湿分区并不是你要考虑的，因为这是设计家装设计可以弥补的。

哈喽，先森

4，明厨卫

  厨卫是一个套间里最容易产生废气地方，厨房也是最重要的家庭工作平台，有采光，并且透气是很重要的。如果家庭成员多的话，最好有两个卫生间。同时可以考虑干湿分区，这样不会有早晨一家人抢厕所的尴尬。中国人烧饭容易产生油烟，所以我们应该首先考虑厨房能封闭。但是最好是透光的，这样的设计会让家庭主妇有一个更好的工作环境。能与家人有互动。根据美国研究表明。这一点很重要。

哈喽，先森

5，双阳台

  阳台至少要有一个，两个最好，当然，更多更好，一个阳台最好在客厅边上作为景观阳台，当然，如果你的房子位于没有景观资源的地区的话，另外说。另外一个阳台最好离湿区比较近，靠近厨房卫生间什么的，可以作为工作阳台，洗个衣服晒个衣服啥的。这是必不可少的。

哈喽，先森

6，全采光

  所有卧室必须都有采光，并且保证采光窗口前面没有高楼大树什么挡住。全日照时间要求这是房子设计的时候一项非常重要的指标。当然，客厅是肯定要采光的，餐厅也必须有。所有功能分区都必须有采光。

  能满足以上所有条件的，就是好户型，满足个别几条也可以，但是要看你对某几条要求标准怎么样。当然并不是越多越好，太多了，房子面积就超了，你得考虑自己的钱包够不够鼓了。

哈喽，先森

房价变动问题

房价会跌吗？

  房价有会跌的条件，但是近期我不看好。中国的人口结构，收入与购房支出比例，注定这个畸形的市场迟早需要一个大变。而且房价一跌的话就不是小跌，而是大跌了，只是这一天什么时候来，我们都估计不出来。但是迟早要来的，只是不是三五年内。如果你等的及，就再等等也是无所谓的。当然，炒房也是房产虚高的主凶，现在市场上，如果按人均占有房子的数目来算的话，房子其实是很富余的，但是炒房者手里有几套房放哪里发霉，有些人却要睡天桥。如果有一天，拥有两套或者三套以上的房子要开始收额外的房产税的话，房价就没有坚挺的本钱了。

房价会涨吗？

  房价有涨的条件，地方财政过于依赖房市，开发商有银行利息压力，每年都有很严重的通货膨胀导致货币贬值，只要房车泡沫不破裂一天，房价就一天不停的涨，所以你要清醒点。不要有幻想。

哈喽，先森

什么时候出手

刚需首套房

  这个要看你的个人经济情况了，首先，首付对你来说是不是有压力，你需要找亲戚朋友借钱吗？借的钱你几年能还掉，每个月的按揭占你的总收入多少。如果你的首付需要借钱，借的钱在你的按揭压力外三五年内能还清，按揭不会超过你总收入的30%，当然，如果超过50%比率却不会因为按揭让你生活品质下降过快，也可以果断出手吧，反正涨跌跟你真没关系。因为钱会一直贬值，二你买这个房子没有经济压力，这很重要。

改善型换房

  这个更要看你的经济实力了，60%首付拿的出来，不用借，或者借的三五年内能还清，当然，能拿60%首付买改善型住宅的话，一般对你来说按揭肯定不会有压力了。不过你要考虑其他因素，毕竟改善型换房的人，一般都是有老婆有孩子的人，你妻子收入呀，你孩子的教育支出呀，你都要考虑好，这些都没压力，就果断入吧。

炒房者

  劝你们有房子就早点卖掉吧。亏也要尽早卖掉，出租毫无利润可言，而且炒房已经上升到社会民愤高度了，迟早有一天你会成为政府的替罪羔羊，那时候钱没了已经算小事了。如果你觉得房市还会回暖或者还有转机的话，那就慢慢等吧。等死吧。。。。。。

哈喽，先森

周边环境

那个区好

  不要问我这种问题，我回答不了，每个区由于购买人数的基数很大，定价都已经倾向于合理了。贵有贵的理由，便宜也有便宜的原因。想知道某个楼盘为什么买那么贵，你最好亲身去考察考察。多从渠道去了解。它总是有原因的。

规划环境

  规划上，东南面和南面最好不要有工业区和污染型企业，正北如果没有更好，但是有问题也不大，不过不能太近。楼间距这个东西，大家大可放心，设计合理的房子和能通过审批的房子这个一般不存在问题。

周边配套

  周边配套对我们生活影响很大，我们目前买房子一般比较看重的是周边交通如何，是否利于出行，周边配套的教育资源如何，你的娃有地方上学吗？名校什么的，量力而行，你不是高富帅，这些别太苛求了。周围购物方便吗？不要求什么大型超市什么的，那些你真心用不到，周边有个两到三家大型超市即可，为什么要有两家以上，如果一个地区只有一家大型超市，很容易形成垄断环境，对购物者不利，农贸市场什么的也必须有，周边要有医院，人有个大病小病必须要能救急。地铁离楼盘近不近也很重要。出行也许你有小车，地铁迟早会成为你的第一选择的。

楼层要求

  一般来说，现在公认9-11层不是特别好，因为是扬灰层，也有人说这个是谣言，不过具体说到证据嘛，谁都拿不出来，但是高层景观视野跟开阔是事实，价格也会更贵。多层，排屋，别墅不做考虑。价格太贵，你买不起的。

生态环境

  周围有没有公园呀，临江或者临湖或者临海什么的。这对居住条件有很大改善，而且适合周末你带着娃出去玩。