本帖最后由 娃娃6888 于 2011-11-26 10:03 编辑
很多人问过我同样的问题，但回答往往令很多人不理解或者不满意，我的观点是想让房价降很难。可能有很多人问我：“那为什么现在的房地产市场如此的低迷，却还要说房价不会降呢？” 人们往往习惯从目前的状况分析问题，目前状况是悲观的得出的预期也是悲观的，反之同理，难道不是吗？大家想一下，制定目标、制定计划等等往往是计划随着变化不停的变化。大家冷静想一下，或者说回过头想一下，房价的总体趋势是怎样的呢，期间我们经过的非典时期，我们当时的想法是怎样的呢，后来又变成怎样的呢？房地产预期应基于未来，房价不是不会跌，只是很难跌。就算是今天开始彻底跌了，那也是在经历了这么些年的积累之上。况且，土地被无情地剥夺，老百姓失去了生活的依靠，解放前所谓的还土地于人民，到今天来看到底是如何兑现的？房价跌的时候，众多银行会跟着受累。政府去救，就等于再继续从老百姓那里抽血。ZF不去救，众多公司和企业都要面临困境：要么倒闭要么裁员。老百姓能够买得起房子的时候，却也在面临着自己就业的问题，收入的问题，社保的问题。
房价的降与不降，我猜对老百姓来说都不是好事情，终究需要经历一个长期的煎熬的过程。 我简单的从宏观、中观以及微观穿插给大家分享我的看法： 一、
城市化进程拉动房价趋高 中国的城市化水平只有百分之四十多，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。 要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。 几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。天津也是这样，举个例子，原先南开王顶堤街过了迎风里就几乎没有住宅了，逐渐有了华苑，到现在华苑又连上了大学城，范围逐渐扩大，人口同样在激增，家庭小型化，需求也在激增 二、
征收以及周边城中村改造的高速发展 各地征收加速度前进，很多过激事件的发生，同样说明拆迁的紧迫。当然，天津目前的状况虽然拆迁有些停滞，但是趋势不可违，你比方说河西，征收补偿价前后虽然都在24500-25500/平方米，但是大家看一下辅助措施就可见一斑了，规定期限搬迁多给10万补偿，纯真里售价由原来的17000/平方米却降到14000元/平方米，上述数字说明估价报告已经出了，只能增加后者的补偿才能增加签署征收协议的数量，同样增加后者补偿能有效稀释补偿单价的短期上涨的压力。纯真里虽然目前来看选择的被征收户不多，但售价的下降同样预示着征收期限临近的压力日益增大。 三、注意，是控制房价过快上涨，不是打压 很多人都会问：未来的房地产到底会是什么样的？将走向何方，国家为什么老和房地产过不去？问这些问题的人，我想，有一点完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产？调控房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了调控政策，便坐卧不安，感到迷茫。 国家为什么要调控房地产呢？因为房地产发展过快，长期占用“超车道”行驶，严重影响其他车辆通行；因为房价上涨太快，几乎是翻着跟斗上涨的，不利于改善民生。中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。注意，中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可以合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。从这个意义上来说，房地产仍然会一路凯歌，在五年内指望房价下降，无异于痴人说梦。当然，房价的波动是有的，短期下调后很快又会上升，主线上上升的。 四、通胀预期加大，带动房价上扬 CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，大饼由一年前的1元1张到现在的1.5元一张，鸡蛋现在也接近5元一斤，这些关系到老百姓日常生活的生存成本逐步提高，压在老百姓身上的这座大山没有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是一厢情愿罢了。 五、地价不降，房价想降—难 大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。天津这样的例子不胜枚举，比如南京路的三个商业项目，长江道内燃机厂项目，这些项目地价前期已经形成，再加之规划的相互影响性房价不可能降。 六、建材价格攀升，成了房价的幕后推手 除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。 可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上海影响非常有限。诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房地产仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点，都足以形成巨大的利润漩涡。尽管建材成本对房价的推动不大，但不等于没有推动，成本增加，开发商是不可能自己掏腰包的，肯定要转嫁到房价中去，此外，建材成本上升，至少也给了开发商一个涨价的合理借口。 七、房子是保值增值的最佳投资 房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。从商品房诞生至今，可以说其价格行情一路高凑凯歌，只见升值，从未出现贬值的情况，即使有价格下措的时段，那也仅是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。 许多发达国家的国民，财务性收入普遍高于中国许多倍，财产性收入是提高国民收入的一种较好生财之道。许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的利益。这也正是许多有钱人一而再，再而三地不断买房的原动力，在中国，拥有5—10套房子的人并不少，而拥有2—3套房的人则比比皆是。房子超强的增值能力，像兴奋剂一样，令国人振奋。前些年出现的大批炒房团，也正是看上了房子的超强增值能力，并且大都从中获得了巨额利润。 八、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨 受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象，每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大。 九、女人是房价上涨的帮凶（麻麻们不要扔鸡蛋） 百姓都在骂房价太高，许多女人都参与到这个“骂战”中来了，殊不知，女人自己就成了房价猛涨的帮凶。中国女人有着强烈的依赖心理，出嫁总是抱着一种“我把自己托付给你”的心态，自己把自己变成男人的附庸。更要命的是，女人们大都嫌贫爱富，要嫁就嫁个有房的人，如果听说对方没有房子，就会发出威胁：等你买了房再说，没买房别谈婚论嫁。这还算好点的，碰上犟的，连房也没有？分手，掉头就走人。中国男人受女性的这种“压迫”，就拚命去赚钱买房，目的很单纯，就是为了要娶个媳妇成个家生儿育女。许多人就这样稀里糊涂的成了房奴，等到结婚后，女人与男人一起“房奴”，共同拚死拚活挣钱还贷。 女人的这种思想，无疑成了推高房价的帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚，那么，会有许多人不会加入到置业大军中去，至少会延缓。每个人恋爱结婚都要买房，中国有三四亿家庭，就需要三四亿套房，这还不算拥有多套房的和中途换房的，女人们无形中拉大了刚性需求。有大量需求，房子没有不涨价的理。 十、换届将近 2013换届很近了，不管是现在的班子还是未来的班子多需要房子降价，知道名与利的关系以及会造势，大家就不难得出结论。 我们作为经纪业中普普通通的一员，看到历史前进的规律，更应该坚定我们的目标，变通客户从转变自己开始。
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发表于 2011-11-26 10:01
