monsieurli

觉得论坛高人很多！请大家给点意见。本人天津土著，南开区有4套房子，有两套近两年入的，高负债。想把其中南开中学附近的一套老破大（五马路小学片，好租好卖）卖掉，与朋友合伙全款在北京五环附近全款买房，以求保值增值。情况如下：
1、老破大，房龄近30年，90多平米，面积有些大，总价200多。

2、只能和朋友一起全款入北京（朋友无法再贷款，但为人可信），用朋友房票，全款400以内，只能考虑5环开外附近，单价4w多，90平左右次新房。
3、其实主要是自己无法再加负债，否则就考虑把老破大卖了在天津贷款换房了。去北京一是想分散投资，二是感觉老房子升值太慢。其实核心问题就是，南开学区老破大和北京五环外次新 哪个升值快。

kingjoy

全款买房，此一忌
合伙买房，此二忌
市场不熟，此三忌
没有明显利好折腾着玩，此四忌
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monsieurli

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谢谢名人kingjoy回复！我的想法：全款主要是考虑短期内无法再增加负债，此举单和持有老房子对比。
合伙是弊病，但是可以解决第三个问题和房票问题。
利好不明显，但是我觉得北京会强者恒强。
也许是我考虑的不成熟，请您指教～

wangtju

二楼分析的非常到位，我怎么觉得最近非京籍的来天津买房的有增多趋势呢，反正我对五环外的房子不看好，楼主南开的房子地段、学区都优于没什么利好的北京五环外啊，要置换也应该把不那么优良的房子出手，再有我对合伙买房持保留态度
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monsieurli

谢谢楼上，其实我的想法还是源于北京和天津的地区差异。我自己是天津人，但是感觉北京对于天津还是有压倒性优势。而且，限购本身就是没有市场化，市场化的话，北京天津不只是这些差距。可能有些妄自菲薄 :)

汽车狂人999

显然楼主已经有答案了 只是决心还不充分
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介奏四僧活

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楼主，我这么说吧，其实感觉你已经下定决心了，到这儿只是想让大家给你踢一脚，我不知道我理解的对不对哈！
不过我还是说说我的建议吧，我觉得二楼其实说的很有道理，我补充解释一下：
1、合伙买房：这点不论让谁看，都会认为这是个风险点，我们谁也不知道你的合伙人跟你是什么关系，在我眼里，除了我爸我妈，剩下的合伙人我都不相信，不是说我身边没有信得过的朋友，而是不能拿这么大的事儿，用自己去冒这个风险，因此这个问题只能你自己去考虑，就是说将来如果出现问题，你能不能够承担得起；


2、全款买房：这点可能就是我比较保守了，我向来都认为房子没有必要全款去买，如果你有很大的压力，那你不妨买你能承受得起的价格，没必要全款，全款就意味着风险，你手里留些钱，不论是考虑投资还是应急，都是很有必要的。


3、关于投资价值来看：本人是去年年底回到天津的，之前一直在北京上学，工作将近十年了，所以这一点我认为我还是可以给你一些建议的。首先，你所说的五环是哪儿的五环？北五环还是南五环？这可完全是两回事儿？这里我就不说东五环和西五环了。如果你是买的北五环，那价格我觉得肯定不会低，你也肯定知道北边就是比南边好，不论是治安、学校、人文、商圈，都是明摆着的，别说五环了，我刚毕业的时候住在沙河那边，我可是见证了那边的房价从9000升到30000的，当时一直吵的就是说大学都迁过去的，后续的就是附中附小会迁过去，不过至少在我搬走的时候学校还没落实。所以我觉得，如果要考虑投资价值，就不要看未来，就要看现在，否则就不考考虑投资价值，我始终认为投资价值不是有眼光的人做到的，而是输得起的人做到的，或者说是你真的有一个完整的分析能够证明其价值，否则不要贸然进场。


以上，个人拙见。还请少拍砖

test_1000

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1.卖掉天津换北京，大思路是正确的。但提醒也要适当注意位置2.如过本身负债太高，贷款不方便，全款买也无所谓，后续可以**，当然利率高些。
3.合伙买房具体怎么操作，没有房票也就只能拿朋友名义买，你要考虑清楚。出资部分的风险可以通过合同规避，但增值部分无法保障。建议以朋友名义买完后，立即抵押给你。这样他也没法出售。

总之，楼主思路可行，细节操作好就行。买北京，买买买

test_1000

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要权衡看待楼主的三点考虑。只有全款买，才能够抵押给楼主，避免合伙买房的风险。

monsieurli

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谢谢您的意见！我会仔细考虑！