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完整税费列表 终于学会见楼梯了，感谢小编在别的帖子里面的提示（楼梯学习贴 http://www.tjmama.com/thread-451152-1-1.html ）


      2012年四月看房，五一和中介签约，七月份开始办理买卖手续，贷款等各项事宜。中间看房、划价、办手续都经历了，目前还在办理之中，应该说房还不是俺的'还在努力成为房奴呢'但是买完房之后真的很高兴啊'所以和各位亲们分享下心得吧，也算纪念下我的看房、买房之路

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一、我们的需求和目标
       我看的都在南开鼓楼街、长虹街、西营门街附近。主要要求是二手房'二室'其中一室阳面'有电梯'不要一层顶层'给老人住的.
      新房我也知道好'但是密度太大'楼层太高'户型装修啥的都不能让爸妈满意呵呵所以没怎么考虑，还有物业啊'离我们近些照顾方便'这些都是我们考虑的。
      希望找到一处满足上述要求，房龄十年内，最好刚过五年的房子。
      最终购得房源：离长虹公园近，刚过5年几个月，卖主没怎么住，房子装修比较新，而且满足要求的房子，比较满意啦。下面详细给大家分享。

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二、最近楼市情况
        从中介、媒体、朋友、个人感受等等分析得出结论'总体上是平稳的'没有大涨也没大落'符合国家政策导向'从买主考虑现在是考虑出手的好时机了'而卖房呢则相反。
说到这也许很多人有不同意见'说哪哪涨了'哪哪落了'我想说'你们都对'为何呢'因为个体差异就是很大'这不是废话'呵呵'举几个例子吧.比如某过五年南开学区房'年前挂170万恶'等我们去看说卖195'还不着急卖'这套房我们非常喜欢都合适'可是涨价后也就无缘了。大都会据说开盘一万五'我同事拿下时已二万。比如仁恒最近开盘的一万七八和一二号楼价比已降了不少。比如某房去年挂195他没卖'最近中介说173可以买下'最后我们觉得户型还不够满意没买。比如我们买的这套房年前有买主173买'可他想卖175没成'现在这价没戏了.还比如我们喜欢的一个小区'中介说成交价都在二万以上'他推荐的都是200万以上的'不行啊.
       我感觉好房子还是在微涨的，这是我三四月份看房的体会，最低点出现在年前已过去，新房的低点在5、6月份，现在如大都会、新汇华庭等新房都已经涨价。


先说我的几点建议吧'最近开盘的很多'如果买新房选择余地够大'如果银子相对充足'应该可以出手了'具体哪个好看个人.
另一方面如果需求相对更宽松一些'还是有好多房子降了些的

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      三、说说我看房过程吧       父母房龄二十年'已退休'无电梯'从各个角度看这房都该改善了。我们夫妻都觉得要动'但是他们确不怎么上心觉得贵啊'买不起啊'可是吧'岁数大没电梯是现实问题啊'所以又有点想换'我罗嗦这些吧是为了引出后面的故事'要不这房还没这么快买上呢'也挺有意思的过程。
       他们不怎么上心吧而且说至少得明年'因为~钱哎'没法'百姓好多这样的吧。他们不上心归不上心'我有点动心了'我是觉得'既然想动就趁早'他们年纪大了'晚动一年精力就差点啊'而且我们也有小孩一晃就大'不如早动'于是在简单和他们交换意见没有反对情况下'我就想去找中介'他们也觉得先挂着没准哪天有合适的就出现了。
       于是在他们不怎么上心的情况下'在没打算今年买的情况下'某个下午'我和老公花了一下午时候找了一家中介'看了二套房'完成了首次看房经历。这次是初次试探'互相了解'留下联系方式，回家和父母沟通'一觉得贵啊'二觉得79平小'反正是第一次嘛再选'得知周围有个新房开盘在售号呢'某个周末上午俺和老爸交钱拿号看方型'顺道去了第二家中介沟通'。
       这新房学区房'价格也合适'但是户型他们不喜欢'90多平三室'开发商为了清盘回资金'为了能优惠4个多点'单价真的挺合适了'但没小区'5梯18户'怕怕'给老人住'算了反正他们不愿意算了。其实说到这亲们也知道哪个楼盘了'我感觉适合上户口用'50，80多万就能上重点小学'太值了。
        二中介有了我们的电话'就开始了买主和中介的热恋期'不断有房源向你推荐'买主不断看房考虑选择'这是个难傲的阶段'有的不喜欢不满意'有的满意价位不合适'总之选中很难'我们也是这样子'但还好的事'主要是我在操心'老公说反正今年不买'看也没用'现在看没钱也买不了'
这里插个话题'我们婚房老公贷款快还完了'所以再买是二套而且得用二人贷款'所以老公的意见和支持很重要'关于二套后面也会专门讲。
        有段时间我们就有点各种挑剔了总是不满意'老公说的好'每一个满意点就涨10万'最后我们满意的根本买不起了。和父母沟通了不少房子'他们也决定亲自看看来'于是我提前给某个勤快中介打电话'说情况约时间'看了三套房'都不满意'尤其其中一小区'不错真的喜欢可是真的买不起啊'放弃' 事后沟通这片区域重点看两个小区。
        经过这次我妈去看房'她也开始认真起来而且也认可了我的观点'要动不如早动'房价不会降的。她认同了就好多了'一下子家里的积极性整体提高了'其实买房给他们住'他们满意最重要。在中介的不断推荐和两次看房后'我们开始出现了为难的情绪'满意的买不起'价格合适的看不上'两难'大家情绪都不高。可能有亲会说'这才看几次房啊'这才跑几次啊'就难受了'可能有亲比我跑的更多更辛苦吧'看过房的姐妹也能有同感'这事真考验心理能力啊！我爸妈都很忙很难出来'所以前期初级筛选什么的'都是我来做'还有老公帮忙'那阵子我每天晚上都泡在网上'找小区'找房源'看户型'这都是学问啊'中介是不会提前和你说这么多的'这对于他们也是学问'所以靠自己很重要。找到合适的就存下来给父母看'看着还行的就联系中介'可后来发现我找的'他有的也不一定给我看'这是后面也是中介手段之一'
       更重要的是通过接触我发现如果想买这附近的房'我夫妻还有爸妈要借很多钱'把我们四人未来钱都透支了'他们已退休'我们即使借的来也远超了我们的预期'买这附近的好房难于实现啊'那阵子大家都郁闷'地点他们很满意'但是满意的房型就少而且超预算'而且离我们当初要换房的初衷很远'很不现实'为了这个事'我和爸妈沟通了很多次'反复讨论'他们才同意'既然这附近看上的房不合适'换地点'稍远点的'同时因为他们想今年有合适就买'我们的出资途径发生很大变化'所以这个最重要的'大伙如何出资进行了充分的讨论'这个也比较麻烦呵呵'一家人也不容易啊'主要因为我们二套而且现在房贷未还完'呵呵'还好最后都说好了。
        转站其他地方'初选5小区过五年'，都不算远'还有几个快十年小区备着，备着的他们兴趣不大'主要我们不需要学区房''那说说另五个。其一最近只有二公里距离但是小区小还分成二片有还迁房'周围环境一面还行'他们不喜欢'价格还是最便宜的。忘记说有件事情触动他们换地点，极大地触动了他们的事。就在我们犹豫附近房没合适的时候'第一个中介给消息说'某房面积朝向户型楼层都合适'比别的便宜10万'10万啊'还有税什么的'还过五年'！！多好的消息啊'多及时的消息啊'那天晚上为了房子我们正有点小吵呢'他们都说不要买了呢'这消息就象及时雨啊！！激动！非常激动！赶紧约时间看房！结果呢！失望！非常失望！也许是太激动了'之前没有太仔细问''那房门是坏的'锁也不能使'地板被泡'已翘起''漏水修了次'修好又漏'漏完又泡'不仅地面'墙壁踢脚板'等等都不能要了'也就是说需要重装修而且装了还有可能漏'一直没修好啊'还过了保修全自己负责了'房型也不满意卧室小的要命'面积都在阳台了。虽然中介说可以修'可以降'说再降10万都没问题'我们想想算了吧'合适的价位只能买这样房啊'真难受。同时也看了第二家中介推荐的几套房'不过五年'业主还牛的很'其实中介都说了多少钱能拿'他还在那吃'房型也不满意'所以这附近真的没合适房了'也是没折'才换地点考虑。
接着说换地点之后的看房路。

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        到此时他们已非常非常认可换地点了'对我们提及的几个小区也比较感兴趣，他们认可了我赶紧帮着找房源啊'以前的中介也要换了'先网上看吧'选了十几个我认为还行的挨个给他们讲户型讲位置'先看图'有个印象和参考价位'再去中介核实
。
       某天第三家中介说有合适房源'妈直接过去看了'很烂的房也不便宜'正回家路上想起我提及的一中介地点有我们推荐的房源就去找找看'真找到了。门直接问有无某小区房'中介姐姐说没有！！！哼，这时候“伟大”的店长哥哥出现了说有啊'把XX那套拿出来看看，于是他们三做下来仔细看'真有我之前网上看的一户型'各条件都不错 好房源啊，又仔细问有问题没？中介确定绝无问题。看来找到好房源要看人品的，中介也不一定把好房源拿出来，捂着呢！！那好啊'继续算税费啊'这个相当重要啊'经理出来了看到我妈诚意买请进了里屋详谈，这时我妈之前了解到的税费知识发挥了作用，都是一点点长经验啊''。我妈确实也是诚意买'所以双方沟通的很投缘'在交谈中互相理解信任'谈的不错，这天可谓峰回路转啊'，经理哥哥人也不错'介绍了房主情况约定了看房时间。回家妈给我们讲这房我们都觉得不错'只是价格当然越低越好啊'能低点是点啊'房价低税费跟着低'都是他们辛苦一辈子省吃俭用来的啊。
       所以我们极力希望她能再谈下点'这方面我们都不行哈哈，这房的出价已属于市场合理价了'告诉我妈价格已比橱窗贴的价格低了五万'再谈中介说难。我妈其实已认可中介告诉的价格'就差看房再最后确认了。呵呵，后来中介打电话再次确认看房时间，既然我们确实看上了这房赶紧定'当天就带着现金'定金也多交些对我们有利'我们俩意思看完房再说哈哈，因为俺妈很激动啊'没看房就要买了'亲说这事觉得靠谱嘛。

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      看房那天我俩专门穿的破些哈哈'三人两辆自行车去看房哈哈'，中介说我们别说话他来谈'他就是之前提到了经理gg，我们没说话'一进去这看看那看看找毛病'，房子真不错啊'，比想象中好多了'采光户型'他家装修'小区环境都满意啊，尤其有之前看房的对比'这套真的满意，告诉中介我们满意后'我们出门'中介。最后中介又谈下来一万'我们很开心'可能亲会问为何不自己谈啊'怎么能让中介谈啊等等'我也听说了很多中介猫腻'庆幸的是我们还好'之后再说说我遇到的猫腻吧，在和之前的中介的接触中遇到了'但是这位经理gg还不错拉'因为我们很明确吧'我们这小区只要两户型'其余不考虑'对面小区户型也可'但是这小区环境感觉最好'我们去了一次就找到了很多喜欢的地方。
      我认为我们比较快买房源于————我们目标明确是其一，还重要的是和经理gg建立了信任'他说看我妈想起了他的母亲啊'特不容易一辈子'而且他知道我们也是倾尽全力帮父母买房'种种吧让我们很投缘，再加上我们对各种税费比较清楚了'心里有数就不容易受骗，看房路到这基本结束啦'峰回路转的'从认真找房到签约一个月吧，不算长哈'这是庆幸之一。我父母从对买房不上心到要买好的买不起的，到最后转变观念买到合适房，到最后迅速出手迅速拿下，都好幸运啊，后来中介说楼下低二层刚成交一套比我们贵好几万呢哈哈。

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四、房贷政策
1、二套房概念
        二套以家庭为单位统计。家庭成员包括夫妻和未成年子女'子女满18'那么他名下买房算首套而且也不计入夫妻家庭的房子'也就是说子女18后不和父母算一个家庭了哈哈。子女过十八可以考虑如此但是如果是无经济收入人买房据说证明也挺多的，具体未知。九几年之前买的房由于没有纪录也不统计在内，外地买房由于没联网也不统计'但是这个很快就要打破了。只要夫妻中至少其中一人不论婚前婚后买了''再买都算二套。以上意味着本市的二套认房'同时本市二套也认贷''所以本市是认房也认贷的。认贷就是银行在审批贷款政策时候要考察你是否贷款'只要家庭成员动了贷款买房不论是否换完，再买都算二套，总之天津政策算严的'，以上就是政策概念。
2、二套带来的差异'
      首付变为6成，建行如果纯公积金贷款'可以首付5成'所以我选他家'还贷也方便，别家银行未知。换句话说最多你只能贷五成，前提还是能纯公积金贷。如果公积金贷不出五成那数'就要组合贷款'这时'只能组合贷四成，首付是大压力。
       二套的第二差异就是商贷利率'商贷才有打折和上浮之说，公积金没，商贷和公积金利率随国家贷款利率调整。二套部分银行执行过上浮一成，我咨询时候部分银行已不上浮'有需要的亲要多问。
还有点是下面针对首套的利好政策
3、首套好啊
      首套有个刚刚执行的新政策、利好的。算公积金贷款额度时候'其中一种算法'用帐户余额推算额度'系数由10变成20，假如你公积金帐户有3万余额'原来能贷3*10=30，现在3*20=60，然后再和那几种算法比较'取最小值为贷款额度。贷款额度就不讲了吧'公积金网站上有详细算法准确'只要资料填写完整的话。
       有人想法弄成首套'比如假*婚，反正我们不想用'也无效呵呵，据说现在只有某区还成'，我想这个以后只会越来越严了'这事不是儿戏啊'要考虑清楚。

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五、税费政策

       这个大家都很关心，说烦挺烦的，算算烦，算清楚烦，可是想到办手续之繁琐，算税费真的不算啥了，呵呵。尽量简单易懂的讲清楚了。
先讲几个概念'然后再按项目讲。

1、评估、差价、首付
        一般低评呵呵'这个政策上本身是允许的'不能任为卖主说啊'得有第三房有资质机构评估啊'得保证双方权益啊'所以他就出现了，当然他还有个我们熟知的好处哈。
         现在的低评越来越严格，除了众所周知的各区内的各片房源有指导价外，又单独规定了好多房源是不可以做到线下了，比如我们买的小区，这都是内部消息，你懂的。
        指导价就是说，各房按照位置区分出一、二、三类地段，每个地段有条房价控制线，处于一类地段的房，不论哪个区都不能做到线下的。
       评估价和房价的差值叫差价'是要单独付给卖主的'是不被房管局认定的'是三方自主认定的。以下说的各项税费除了中介费之外都是按照评估费计算，这是重要一点。贷款认定的房价也是评估费，所以一套房款由差价，首付，贷款三部分组成'如果亲贷款的话
。

       卖主得房款'买主除了房款还要付税费。
对于买主除了贷款部分其余全部要准备好'所以压力蛮大的'尤其是二套'纯公积金才能贷评估价的五成'想多贷都不成,首付好多啊'而且低评越低'总价越低但是差价越大，所以考虑经济能力后只能低评到一个合理价位。
这个我们也考虑了很久，每次算我们贷的都不多就是二套的原因，不然我们就可以贷满了。

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写到手酸。。。。。

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2、中介费
上限是双方各房价的一个点'实际上就是买房付成交价的2点，这个付给中介'最后付多少随意。什么谈下来的'，找人啊'总之看个体啦。这个我们签三方协议当天就付'可以刷卡，之前打听到可以分期象婚纱照似的'但是中介没给我们机会呵呵。