visionheaven

说几句关于投资的问题，先说什么样的房子涨的多，从过去的经验来看，总价低的房子涨的多，包括两种，一种是面积小，单价较高的市区学区房，另一种是单价低的市郊次新。为什么呢，因为有个总价约束的问题，天津市受到大众关注的房子，在目前的收入情况下，就是300w以下的，二手房成交中基本上90%都是300w以下的，就是说什么呢，一个500w的房子，不管性价比多高，能买的起的人群只占全部人口的2%，那么抬价就在这么一点人中进行，抬不动的。相反，一个200w的房子，可能50%的人都买得起，抢的人多就很容易有高溢价。现在市场上，同一个小区，500w的房子单价比300w的至少低10%。假如说投资，你买一个200w的房子，翻倍就是400w，5年以后收入上涨了，有收入支撑的承受力可能从300w涨到400w了，那么你这个400w变现就是有可能的。而如果你买一个300w的房子，那翻倍就是600w，这600w的价格超过收入能支撑的那个400w上限了，你想变现就会很难，运气好500w也许能卖掉。现在的情况其实就是这样，很多人五年前买了300w的房子，现在确实可能报价有600w了，但你实际卖就知道几乎卖不出去的。梅江地区以前就很宜居，也很热门，价格一直不便宜，但是实际涨幅并不高，原因一个是户型普遍偏大，二是教育比起和平还是不行，就一个河西中心小学。天津市和北京是不一样的，北京是首都，既吸引人才也吸引地区先富起来的人，所以北京高价盘的支撑很强，天津只能吸引外地人才，外地土豪是不会认天津的，所以，天津的房价的强支撑是和人民实际收入高度相关的。目前来说唯一有可能例外的就是和平区，原因何在呢，天津对于全国来讲是一座没有新闻的城市，所以外地人是不了解天津的，而且是非常不了解，天津本地人呢，其实也不了解天津，他们只了解自己家门口那点地方，但是和平区天津人都知道，虽然和平的房子到底怎么样，绝大部分人未必真去看过，可是和平教育好是有口皆碑的。北京有部分外溢的购买力到天津，可以撑起来一小部分高价住宅，而北京外溢到天津的购买力其主要目的就是为了天津优质的教育资源，所以和平区的600w、700w的学区房涨的特别多并且还能卖掉。北京人问天津熟人哪教育最好？不管懂不懂的肯定告诉他们和平区，所以外地人对天津的认识，就是和平区，仅限和平区，只有第一才有意义。梅江地区风景好宜居，但是北京购买力恐怕不会为了宜居来高价接盘的。看看今年三月份北京学区房的疯狂就知道了，虽然现在又跌了，但是真正让人狂热的只有学区房，而且最好是宜居学区房，因为外地人没有别的房子，还是要住的，买两个太麻烦了，而且600、700w的价格北京人并不觉得贵。你投资什么样的房子，首先得考虑你以后卖的时候到底谁会买？天津人会买宜居的好房子，但是他们到时候有没有钱？2015-2030规划天津在未来十年还会是人口持续流入，跟北京上海已经开始疏解低端人口不同，未来还是会有大量人口流入天津，那么低总价上车盘应该还是会比较热门的。至于高端宜居盘未来十年会不会变得好卖了，这事不好说，靠收入是没戏的，但是有些家庭可能会逐渐空出一些老破小来，二换一或者三换一就买得起了。至于和平的宜居学区是否会继续热卖，也不好说，北京已经疏解人口了，人口成流出状态，如果北京开始收缩了，那往天津的外溢需求就没那么多了。河西新梅江地区各方面都不错，也引进了好几所重点，但是好老师的培养可没有建个校舍那么容易，一个学校分校区成长成熟需要起码十年。未来的投资可以分成两种策略，1是买低总价的刚需，200w以下，或者宜居或者学区，2如果高总价那就要买一些真正的好房子，别人愿意砸锅卖铁买的，比如和平宜居学区，如果不是和平呢，那必须有好的物业，好的小区，好的装修，好的户型，如果一个家庭愿意集全家之力凑1000w买大改善，除了距离以外，别的什么都不会妥协。老梅江可以买，新梅江也可以买，市区内最近几年新盘也可以买，但是一定要优中选优。天津市总的来说真正好的房子还是比较稀缺的，我提几个特点，大家参考，首先物业管的严，小区不能随意出入，小区有绿化像花园可以跑步，人车分流，电梯直接通负一地库，小区车位充足不用抢车位，每户有预留空调位，小区不许外挂空调，每个楼不超过两梯四户。房型南北通透，面宽大于进深，不要顶楼一楼，层高装修前不低于3米，120平米以上必须双卫，楼和楼之间间距要宽，低层要注意前面的楼是否影响采光。房子最好建于2010年以后，必须是知名大开发商的楼盘。各方面条件都符合的，距离稍微远一点问题应该不大，考虑到天津的发展进程，建议是海河-子牙河连线以北地区以外环线为界，海河-子牙河连线以南地区以外环线外五公里为界。
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军军12345678

洋房的一楼和顶楼是可以考虑的，也是最贵的。
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Nips

和平宜居学区还要物业管得严，说的是万全三宝吧。
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花羊羊

绕了一大圈 还是和平的房子最踏实

wendy_hx

首先物业管的严，小区不能随意出入，小区有绿化像花园可以跑步，人车分流，电梯直接通负一地库，小区车位充足不用抢车位，每户有预留空调位，小区不许外挂空调，每个楼不超过两梯四户。房型南北通透，面宽大于进深，不要顶楼一楼，层高装修前不低于3米，120平米以上必须双卫，楼和楼之间间距要宽，低层要注意前面的楼是否影响采光。房子最好建于2010年以后，必须是知名大开发商的楼盘。各方面条件都符合的，距离稍微远一点问题应该不大，考虑到天津的发展进程，建议是海河-子牙河连线以北地区以外环线为界，海河-子牙河连线以南地区以外环线外五公里为界。

这么一大套下来，有几个小区能做到，，干脆附上个地图吧，，或者直接说小区，，反正都这么符合条件了，肯定就贵就对了。

amao8895

一办公室八个人，去年三个买房的，今年又三个，限价房凭票也就罢了，生态城也买号好奇怪
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天津熊猫侠

觉得看好就买吧！赌对赌错都不要后悔就好。要是刚需涨跌和你没关系
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可伶可俐小宝贝

帖子太长，失去读下去的动力了。
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可伶可俐小宝贝

又努力了一下。看完了。楼主说的好房子是好房子，范围太大了。很多地段的房子住了几年还是要换的。我身在一个外地人占80%的单位里，外来的同事买在稍远一点的地方生了孩子不出几年就会换房子。
你住到天津刚开始觉得什么都无所谓，孩子大一点就开始为学校发愁了。楼主一定有学区，买新房是为了改善的。
以南外环外五公里，呵呵，我同事有大批等待出手无人接盘的。那的房子不适合带孩子居住，就是个长期持有吧。
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visionheaven

可伶可俐小宝贝 发表于 2017-10-12 10:52
又努力了一下。看完了。楼主说的好房子是好房子，范围太大了。很多地段的房子住了几年还是要换的。我身在一..

你考虑一下过去你的外地同事买房能承受贷款多少，再考虑一下现在的房价，人往外走是不可避免的，天津郊区的土著一直就上郊区的学校，也没有跑市里抢房子。以后来的人恐怕没能力换市里了。
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