- 妈豆
- 10505
- 昵称
-
- 经验值
- 6478
- 在线时间
- 231小时
- 注册时间
- 2010-11-3
- 积分
- 6478
- 精华
- 2
- UID
- 5357427
- 宝宝生日
- 2012-09-28
- 帖子
- 1262
|
本帖最后由 老鹤 于 2011-1-22 14:32 编辑
二手房由于价质优廉、即时入住、省时省力等优点，受到了大多置业者的亲睐。然而，很多购房者对二手房的交易环节并不是很了解。针对此情况，业内专家在此为广大购房者详细解读二手房购买过程中的注意以下事项。
1、核实产权是否清晰：卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
2、核实房屋状况：
①房屋建筑状况：如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。
②房屋小区状况：如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。
③房屋权利情况：如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤：
(1)看房、签约： 看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。
(2)按合同约定付房款：支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证，房屋可立即交付使用，房屋转让不存在(或可立即解除)抵押等权利限制等条件，按交易进度支付房款。后者则需签合同付定金、签按揭合同付首期款，而余下的房款由银行打到卖方账户上。
(3)交房：交房有利于防止卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：①交房的时间和条件；②物业费、水电费等承担方式；③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。
(4)过户：过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确：
①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限。
②过户所涉税收和费用的承担。
③户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前，现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。具体应注意以下几点：
①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”、“之后”表述。
②每项主要义务均应有违约责任一一对应。
③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。
④应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。另外，守约方主张权利的成本，如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。
|
|
发表于 2011-1-19 15:22
