禽流感飞燕

　6、还款：
　　
　　可以取公积金还款，心想他们还是多少有点人性的。具体一落实，才知道：
　　a、贷款不得低于一年；
　　b、用途必须是购房；
　　c、贷款数额不得低于所提取公积金数额；
　　d、必须先还款，还款之后三个月之内凭还款单据提取！
　　你这不是马后炮吗，很多人正是因为欠款，所以才眼巴巴需要用自己的公积金还款，款都还了，还要你来假惺惺景上添花？
　　
　　恍惚间，我终于明白，原来，房产商、银行、zhengfu及其公积金部门，他们是一个liyi集团的三位一体。
　　
　　明白这一点，你才能理解，为什么公积金管理人员，随便一个芝麻绿豆尚且满脸优越踌躇满志，原来有很多人在求他们，你才能理解，为什么几乎所有的管理中心，都有豪华的办公楼堂，因为，那公积金在他们手里，便犹如他们地窖里的xingnu，翻云覆雨，弄之股掌。
　　
　　于是，我也才终于理解，为什么在西方的自由主义经济学家们眼中，一切强制性的社会保险，都是不正义的。因为，任何强制，都意味着公民自由的让渡与被侵占，更何况，“羊毛出在羊身上”，天上从来不会掉下馅饼。经济学的基本假定是，任何人都比别人更知道什么对自己更好。而强制的社会保险之类的所谓福利，他的基本逻辑，就是政府比公民个体更懂得什么更有利于个人的快乐与幸福。
　　
　　我朝的公积金，他的基本算术原理是：每月从你工资中扣缴一定数量的公积金，然后政府（相对于公职人员）或单位（主要是公企）再给你补贴同样的数额。在贪婪心的驱使下，很多国有垄断企业的上缴公积金，占工资比例越来越高。但是，这个名义上的个人财产，个人的支配权是十分有限的。怎样花，如何花，政府才是主人，它说了算。
　　
　　一切不受制约的大政府，往往都热衷于以“衣食父母”的身份替人民当家做主并乐此不疲。在我国，占国民很小部分人才能参与的住房公积金制度，对不能参与的农民、私企工人、城市老居民是一种剥夺，而对公积金表面上的受益者们——体制内人士，则意味着自由的被征用，只有管理者们是绝对的受益者。
　　
　　罄竹难书，骂管屁用，把自己那份提出来，才是硬道理。想来想去，唯有第6条似乎尚有努力之余地。闻说道，信用社可以贷款，但利率上浮，月息约9厘，去信用社咨询，果然。于是，决定以购房为名贷款数万，一年后偿还，利息5000多，而后凭还款证明提取自己的住房公积金。

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验房和收房环节关系到开发商房屋的交付和房屋质量问题,因此对双方均具有重要的法律意义,由于开发商具有专业(包含技术和法律知识)优势和信息不对等,购房者往往处于弱势地位,有时容易陷入合同和法律陷阱中.曾经有个案例,买房者虽然对房子质量不满意,但他在开发商影响下签收了房子,最终法院以”接收房子就视为对质量认可”判决购房者败诉.

   
开发商在交房前必须提供“三书一证一表”
这是交房的法定要件.
“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,
“一表”是指《竣工验收备案表》。

  
《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；

   《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的文件。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。

     这几份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标志，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。

    法律风险一是三书一证一表”不齐全

   
特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因，开发商又急于交楼，问题往往因此而起。

   
对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房，如果确实被要求收，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。

    法律风险二是先签字再看房.

   
一般来说先验房后交费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数开发商采取先交钱填表、签文件，再验楼的伎俩，目的是让消费者先签了收房认可书再验楼，等发现问题时购房者后悔也来不及(视为认可质量).

   
对策：如果开发商要求一定要先签文件，则可采取变通方法，在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样，以明确责任。

   

   
法律风险三是疲劳战

   
在典型的做法是先办手续再验楼，并将办理换fapiao、发表、交费、入住登记等各种手续地方特意安排在不同的地方，更绝的是集中在同一时间里通知更多的买家收房，造成收房人要东奔西跑排了这队排那队的现象，让收房的人未进自家门已精疲力尽，恨不得早点结束，哪有耐心仔仔细细地查验所购房屋的上上下下，里里外外，更没精力再就房屋出现的问题与开发商细加理论。于是，对于开发商来说，最关键的验房一关便轻松过去。而买家在累惨之余，也往往亏透了！

    对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房，如果确实被要求收，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。

   

    法律风险四收房限时

   
收房时限一般在收房通知书寄出若干天内(具体按照合同规定)，按有关规定，如在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收房通知书一般以挂号信方式寄出。

   
对策：购房者在购房时切记要写清楚邮寄地址(一定要容易接收并能保障亲自签收的地点)，如合同约定的收房期恰遇上购房者出差等，有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师帮忙，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

   

    法律风险五灰尘假象

清洁明净一般较讨好人，因此大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净，以博个印象分。但也有商家例外，有意或无意地在地板、窗台等等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题就全在这土底下了。因为这层土，你可能就忽略了好多质量问题。

  
对策：扫去土或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水状况。

   

     法律风险六：大事化小

      无论你在验房时发现了什么问题，陪同验房的人员第一句话总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人整一整就可以了。”还直拍胸口让购房人放心，又以“私人感情”动之以情，这样做目的就是不将缺陷写进验楼文件里。如果轻信了他轻易收了楼，到时极有可能因口说无凭而变成大问题。

     
对策：不管陪同人员如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件与表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录，并写清自己的意见，再与发展商交涉。

   

     
法律风险七：巧立名目的收费

      合同中规定是免费的,但实际要收费的.虽然物价局已对入住费的相关费用有明文规定，《商品房销售管理办法》也对发展商样板间及附送物品等有较明确行文，但发展商往往在签合同时对购房者大加承诺，而到收房入住时又巧立名目乱收费用。

     
对策：发展商的解释无非都是在玩文字游戏，订合同时最好请律师帮你逐个分析各项收费条款，少花冤枉钱并且写进合同中，法律行业有一句话：除了太阳早上升起以外其他任何事情均需要证据证明。另外，收房时也要不怕麻烦，与发展商据理力争，不该交的钱坚决不交，必要时可向物价局、房管局投诉，向新闻媒体爆光，更好保护自身利益。

      综上,正确的方法是您在规定时间内查验开发商提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》》（有没有建委同意备案的章）,然后根据《商品房面积测绘技术报告书》（盖测绘队公章）看面积有无缩水并决定退房或者索赔,再根据<管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)>及合同包含户形图到房屋实际查看,如没有问题再在《住户验房交接表》和《楼宇验收记录表》签字并拿钥匙,如有问题书面要求整改或者拒绝收房,同时可要求开发商承担逾期交房责任.

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一、交易过程中需交费用
　　印花税：房价款的万分之五
　　
二、申办产权证过程中需交费用
　 登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等

三、入住过程中需交费用
　　物业管理费及供暖费


四、办理按揭须缴纳的费用

　　保险费：财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次性交。 　　

五、办理公积金需缴纳费用
　 1、评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%，以上部分0.25%。
　　2、保险费：财险：保险费=贷款额*年费率*年限系数
　　综合险：保险费=贷款人年限对应系数*贷款额

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住宅小区物业管理内容
一、住宅小区物业管理的内容
　　包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。
　　
二、住宅小区物业管理的对象
　　住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。　　
三、住宅小区居住设施管理
　　住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。
　　住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托，代管各系统的运行状况及运行结果，代缴各种有关费用。
四、居住环境管理
　　住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。
　　住宅小区自然环境是客观存在的，不能人为创造，也很难改造。只能对现有环境进行有效的了解和监测，及时纳入物业管理公司管理档案。