visionheaven

结论放最前面，在现有政策、利率不变的情况下
1.新房可能跌30%或者是比同地区二手房只高一点点
2.二手成交活跃地区的二手房大部分价格稳定，少数跌10%（判断方法：小区步行10分钟内有两家中介门店），二手房成交不活跃地区的参考新房。
3.何时上涨要看通胀水平，工资水平以及股市是否创新高



最近两年天津房地产走势分析

1.
2010年的时候，天津大概是1000w人，现在大概是1500w人，人口总量多了这么多，但是市区宜居区域的面积总量是有限的。比如说外环线内就那么大，和平区就那么大，重点小学的招生人数就那么多。所以，在稀缺资源数量不变而需求人群变多的情况下，这些资源的价格提升就是必然的。外来人口流入和政府供地控制，这两个因素共同作用，决定了房价稳步上涨的大趋势。


2.
房市火爆是链式反应，没房买一居，一居换两局，两局换三居，外来人口进津首套置业打通第一关，引起后面的一连串连锁反应。本地置换改善，需要两个条件，一是首付，二是月供。小房子卖掉解决首付问题，降息涨工资解决月供问题。国家最近两年多次降息，然后贷款利率折扣从95折降低到82折，这两个措施大大缓解了月供的压力。另外一方面，码农金融行业最近几年收入水涨船高，部分公务员事业单位这两年也调整工资，这些改变使得一大波人能负担的月供水平大大增加了，于是整个链条就被打通了。起点就是2014年的9月30号。然后这里面还有一个因素，就是股市从2014年底开始到2015年中有一波涨幅，之前一直看房但钱不够的，如果不太贪的话，都借着这个东风顺利上车了。

不过呢，以上两个因素的影响，其实属于比较良性的影响，从2014年底倒2016年春节前，虽然天津房价也有上涨，但是都是比较平稳的，涨幅大概在10-20%，如果算上利率的额外优惠，实际的涨幅更低。

3.
2015年股市火爆，大多数资金注意力都在股票上，房地产市场基本稳定，下半年股市下跌，但是初跌时股民们还对救市充满希望，恐怕直到2016年的1月初的再次大跌，才让很多人彻底失望。（条件1，股市丧失投资价值。）
于此同时，一部分早早从股市退出的人，看到股市的巨大风险，在2015年下半年，就把目标转向了北京上海等一线的房地产市场，导致了15年底京沪的上涨。（条件2，楼市投资价值出现。）
国家降息导致利率降低，股市萎靡，资金不紧张了。支付宝钱包前两年大概年收益能到5%，现在才2.3%。（条件3，理财收益大幅度降低。）

2015年底京沪上涨使一部分人看到了机会，于是就在2016年春节后下手买房。（春节前一般大家都忙着过年）天津市的爆发，就是从京沪的暴涨传过来的，不过隔了一个春节。房价快速上涨的趋势确立后，会产生几个效应，1是没买房的看房价上涨怕以后买不起了，降低标准出手了。2是在房地产市场萎靡的三四线城市的有钱人，看见自己城市的房价不涨而一二线城市哗哗涨，为了增值保值就着急就找一二线出手了。3是由于2015年的上涨，本来打算在北京买房定居的，由于真的买不起了，被迫来天津。

另外一个因素是高杠杆理念的普及，2015年的股市为何暴涨，主要就因为融资融券和场外杠杆，去年的股市普及了一波，加上论坛上网上的一些信息交流，比如水库论坛，咱们这的KINGJOY的那篇其实买的起，导致一些敢赌的人上非常大的杠杆，加剧了房地产市场的暴涨。

我举个例子，比如说0首付买房，怎么操作，150W的房子，首付2成，需要30W首付，没有30W怎么办，办几张信用卡，用**付首付，然后买房时把房价做高到200W，这样贷款8成就有160W，多出来的把信用卡还了，还能赋予10W付几个月的月供。160W做30年等额本息月供就是8000，两个年轻人稍好点单位月收入16000没什么问题，简简单单就上车了，要是等到存够首付，30W得存2-3年，2-3年后房价说不定翻倍了。

类似以上这种知识几年前肯定是很少人才知道的，最近1年迅速普及了。

涨价后的恐慌效应有点类似于踩踏，逼的很多人不得不上车。



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那么未来五年，天津房地产市场会怎么走



1.人口流入会继续保持每年50W的速度，到2021年，天津市人口到达2100W，同时政府仍然会控制供地，所以稀缺资源会更加稀缺，总体上涨的趋势应该不变。

2.利率这个我说不好，只能假设保持当前水平了。关于是否会有群体收入增高呢，可以从通货膨胀的角度来看。天津市所有在2016年以前买房的，贷款的时候利率都是按照调息之前的高利率算的，所以到了2016年，这些供贷款的人群月供都会下降1000-2000，那么会释放一部分消费能力。另一方面，房价翻倍后容易让大家产生我很有钱的心里，所以消费方面应该会更加放的开。第三，房价涨的这个程度，会使一部分人放弃置换存钱而转向消费。所以综合考虑，通胀的预期是比较大的，那么就会产生新的一波收入上升阶层。

3.关于投资资金的去处，现在政府严控，同时房价的价格已经较高，投资的风险大而预期收益小，而股市现在又在低位，所以目前来说，股市的投资风险已经小于房地产，股市把热钱锁住，那么在下一波股市大涨以前，房地产市场应该没有暴涨的可能。


分析房地产的价格走势，房子分为一手房和二手房，一手房现在一般比同地段的二手房价格高40%-50%，所以一手房我认为是有降价空间的，具体降不降，取决于房地产企业的资金紧张程度。二手房的价格，是由天津市老百姓决定的，除了急用钱的以外，我估计一般家庭是不太能接受降价卖的，假如你家的一处房子，300W现在能卖掉的，你以后会愿意250W卖吗？所以说，除了部分着急用钱的家庭，二手房总体的价格是稳定的。对于着急用钱的家庭，如果想迅速卖出房子，大概需要比市场价低10%。

所以说，一手房，最好不要买，二手房，看见好的可以买，也可以多挑挑看有没有着急卖的捡个便宜。

另外，捡便宜这种事不是现在特有的，以前只要是房价稳定阶段，总有人着急脱手低价卖的，俗称“笋盘”，炒房的就专门买这种房子。

未来房价走势总结

1.一手房可能跌，跌幅可能有30%
2.二手房大部分稳定，少量可能有10%的跌幅


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股票


我在说两句股市，股票市场，本来是一个投资企业，然后享受企业成长红利的投资，那么中国股市呢，有点乱，基本情况，最好是当成一个股民之间相互博弈的游戏。

简单讲，股市就是我的钱赚你的钱，或者你的钱赚他的钱，一个类似击鼓传花的游戏。

比如说，甲3000点入市，然后慢慢股市到4000点了，乙觉得股市不错，想入了，甲就在4000点卖给乙，甲获得33%的收益离场。然后股市又继续涨，到了5000点，丙想入市了，乙就把股票卖给丙，乙获得20%的收益离场。丙买完股市暴跌，一下跌到3000点，丙受不了刺激，于是3000点割肉卖出。股票还是那些股票没有变，经过一个来回，甲赚1000，乙赚1000，丙亏2000，甲乙赚的钱就是丙送的。至于买的股票，是一个好企业还是一块石头或者一坨屎都不影响这个交易过程。

那么，甲低位入市的风险在哪呢，股市可能横盘5年不涨，五年买理财可能都有20%的收益，买房子可能有100%的收益。股市到底什么时候起，起多高，看的是群众的情绪，就是所谓的信心，所以这个就是鬼才知道什么时候有了。

cnzun

挺你，觉得你比所谓的K神讲的有深度多了。通俗易懂，比较理性，这个论坛需要像你，小满，Wendy等这样的正能量
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elbertj

cnzun 发表于 2016-10-20 05:29
挺你，觉得你比所谓的K神讲的有深度多了。通俗易懂，比较理性，这个论坛需要像你，小满，Wendy等这样的正能..

完全同意，K神的大作是给胆子大不怕死追求财富积累的人准备的，普通人就看个乐吧，V神和小满弟弟的精品才适合普通人。绝大部分观点都认同，除了新房，不能否认啥玩意都是新的好，新房的房型，设计，观念，材料都比老房子强，有一些高端盘定价是过高，也有一些普通的其实也和周边的二手差不太多，而且高位入新盘的要么是改善自住，要么是持有多套投资，一般都是不差钱不会急卖的，零首付超高杠杆的毕竟还是少数，而且这些胆子大的应该也少冒险投新房的，所以新房可能也不会降那么多，只是会多横盘一些时间，像上一轮一样多套一些时间，下一轮滞涨一点罢了
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della_p

一手房也看怎么买，首开如果能买上，价格妥妥滴合适
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calma2008

支持，学习了
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果果小国宝

新盘如果降价，业主们该去围堵售楼处了

熊熊好淘气

新盘开的太少了，看一下波新盘集中上市都怎么定价吧，北宁公元那盘明显低了，也许开发商有苦衷呢

果果麻麻cici

举的那个例子没看明白 贷款八成160w 怎么把160w多出来的钱还贷款？ 放假又怎么能做高到200w呢？
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小满弟弟

顶。。虽然有不同观点。但是欢迎这种这能量有见解的帖子。。大家互相探讨。共同进步。

wangyuebing

良心之作！顶
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