甜蜜摇摆

理性分析后自己做出的判断，是最正确的判断。等别人告诉你，不如让自己变成达人，让自己告诉自己。

经过几天的综合分析了解，决定还是回到和平区学习了解情况。无论是从房屋本身新旧程度的抗御风险能力（和平区相对能找到较多90年代、2000年的楼盘），还是从目前学区划分的方式（和平区区通过街道片区的划分方式，比通过社区的更直观、更便捷），以及和平区高教人群相对密集、未来新生力量较多（毕竟生源决定一切），如果有较为成熟老师更好（几所和平名校的教师流动）。因此，中午、晚上，计划沿着规划中的2号线地铁沿线，抽空到更远的几所小学、中学、楼盘看看。      

试着做个电梯吧：

前言

第一部分  理念篇（2月27日起更新）

第二个问题：房子怎么会承载对美好生活的向往的

第三个问题：房价是怎么涨起来的、学区房是怎么出现的

第四个问题  怎么确定相对理性的学区房
第五个问题  何时开始了解学区房行情、开始看房
第六个问题  学区房的风险何在

第七个问题    心态、还是心态（2月28日早更新）

第二部分 技术篇（重新整理ING，欢迎各位同学提供信息

甜蜜摇摆

前言：妈妈网上，每天都会有各种各样的经验贴出现，美食经——告诉你哪里有便宜好吃的，装修经——告诉你装修过程中的潜规则，买车经——试图让你找到最适合你的车子，当然了，也有房产经。
   
那天，当小编希望我告诉大家自己的体会时。我的确像有同学给我评分留言一样，试图就二手学区房写纯技术流的帖子。将我自己试图尽量弄清楚的每所学校、交易的每一个环节、注意的每一个细节，尽量罗列。
   
随后，面对了越来越多同学的咨询，既有合适买吗？买错了怎么办？这些学校真的是这样吗？我该如何规划下一步的投资？等等。这些问题是技术流帖子能解决的吗？不能，这些问题应该都在入市之前就解决。

    当然也有人问：为什么你要试图弄清楚这些。好吧，是因为我不知道“我去买二手学区房，我到底买到的是个什么东西？”二手学区房，真的就只有这5个字吗？就5个字，值得用1年时间、跑遍大半个城市来找寻答案吗？值得，正如《杀死一只知更鸟》所描述的那样，这是一个人如何从偏执、盲从到理性的过程！所以，我得先用最简单的方式，把一些道理说通，然后大家再用一种平常心来看学区、买学区房。

wendy_hx

其实不用看，好的大家都知道，没有必要考察，只要知道预算了一切都有了

甜蜜摇摆

第四个问题  怎么确定相对理性的学区房

    看完前面三个问题，如果还继续跟着浏览这个问题。至少说明你在心里已经接受了学区房，或者已经做着准备，或者已经在看房了。下面，我把学区房要满足的需求列个123456：
   
1、任何东西包括学区房，必须是自己买得起的东西。这个买得起，不仅要能够付得出首付、还得了贷款，而且关键是不能透支了还款能力，也就是不能影响家庭特别是孩子的正常教育开支、家庭日常开支。如何计算购买力的内容，具体将在第二部分 技术篇 中阐述。前面看过的同学都已经会计算了。这是最基本的属性。
   
2、学区房的用途不同于一般住房，关键是需要满足其附加的学区属性。必须充分保证其享受教育的用途。因此，你对房子附属的学区划分、户口、产权、居住年限等与教育相关的内容必须引起高度重视。这部分的内容，具体也将在第二部分 技术篇 中阐述。这是除了买得起之外，我们第二要关注的东西。这是最核心的属性。
   
3、学区房毕竟是房子，必须保证基本的居住性，这是我个人的理解。那什么样的房子能够满足基本的居住性。这个可以参照廉租房和经济适用房的标准，按照有关规定：新建廉租住房套型建筑面积应当控制在50平方米以内。因此，个人理解，建筑面积50平米上、下是学区房的理想面积。因为，对大多数购房者来说，学区房本身，是靠压缩住房的改善性，来换取其教育的附加属性的。那些想买建筑面积超过90平米的同学，当然可以，但是因为这样的住房，具有基本改善性、教育性的双重属性，性质叠加了，就“高、中、低产者”三类人而言，购买都是非常大的压力。建筑面积超过140平米的，具有享受性、教育性的双重属性，性质再次被叠加了，基本应该被“中、低产者”的理性消费者淘汰。
   
4、学区房应该具备的基本、理想房型。考虑到一个家庭的构成，使用学区房的家庭构成一般包含夫妻、小孩、老人。作为“高、中、低产者”大多数夫妻双方就业，小孩处于小学期间，照看小孩大多依靠老人。因此基本需要3房作为保证。但是因为学区房的改善性已经被压缩，再考虑到夫妻生活的隐密性，只能压缩老人房、儿童房为一体，加上保证基本“五谷轮回”。最后得出结论：基本户型是2房1厨1卫。按照房屋设计计算，大致1房15平米、1房15平米、1厨7平米、1卫3平米、公摊5平米，45平米为基本底线。如果人品爆发，遇到恰巧50平米的房屋，多余面积纳入厨房，则厨房还能起到餐厅客厅的作用，实际上为家庭争取了一个公用活动空间，也就是得到了第二个结论：相对理想户型是2房1厨（厅）1卫。虽然各个空间面积狭小，但是能够起到空间的相对合理划分。当然，你也可以通过后期装修来实现这个目的，但设计师巧妇难为无米之炊，学区房的基础格局已经决定了后期的使用布局。

   
5、学区房的理想楼层。不多说了，金三银四，和一般二手房一样。

   
6、学区房的周边环境。包括是否靠近大马路、附近是否有社区环卫站、是否有光照，等等。这些属于房子本身以外的内容。

   
1、2两个是必须同时保证的需求。在不能满足3456后续需求的情况下，应首先保证前一项需求。如果你能够逐项降低3、4、5、6的需求，那么就能在1的基础上满足2。如果你有明确的3、4、5、6的需求，那么就必须在2的基础上满足1，意味着你必须换一个没那么热门的学区找房子了。

    说得太拗口？很简单，自己把123456都列出来，根据购买力、想要的学区、必须保证的面积及其房型、楼层、环境，逐项进行取舍就可以了。取舍的大致顺序，我的理解是123456这个顺序。具体个人有个人的标准。

   
如果你想学区好，又要楼层好、户型好、面积大、环境好，你得不停地多掏钱。

   
如果你在总价限制的情况下，又要保证学区，就必须压缩你对楼层、户型、面积、环境的需求。

   
如果你在总价限制的情况看，要保证基本的楼层、户型、面积、环境的需求，就必须换一个没那么热门的学区。

    现在，知道自己心目中、相对理性的二手学区房了吧？对二手学区房市场上到底什么样的面积、户型、楼层最热门、最受欢迎，各位看房时，可以咨询中介，他们查询的交易数据，能提供一个参考对比。

    当然，这仅仅是自己计算的需求。123456的需求取舍，不仅仅取决于你的计算，更取决于房源，这是二手房的共性！亲娘哎！没人卖啊！有两种解决方法：一是对123456进行再次取舍；二是选准一个相对合理的看房时机，找到相对多一些的房源。

   

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第五个问题  何时开始了解学区房行情、开始看房

    从自己体会看。二手学区房由于其“资源相对稀缺性”和“各个家庭对123456需求”之间的矛盾，房源虽然常年有，但是选择面相对狭窄。针对这一问题，最笨的方法是像我一样，拉长看房时间，看个一年。这样自己就会对整个市场的大致流动情况心里有个谱，可以看到相对比较好的房源，选择的面可能会广一些。大致可以有这几个时间节点：
   
一是民办小学完成录取、公布录取名单。2012年的时间是4月20日。今年存在不确定性，因为民办小学的招生方法可能发生变化，必须等市里新的中小学招生方案公布。二是民办初中完成电脑排位、完成自主招生。2012年这个时间节点是5月中旬。今年也存在不确定性，需密切关注政策发布。三是公办初中完成分配。2012年这个时间节点大致在6月底前。今年也存在不确定性，需密切关注政策发布。

    上面三个时间点实际的信号是：我家不需要学区房啦，哪位家长来接盘哦？这部分家长一般心理预期较为理性。有些房子是能够议价的。在完成孩子升初中或初中毕业后，这种房源挂牌，寻找意向客户。对这些房子，因为有的房东的房产抵押、户口清理都没有处理干净，一般需要等到暑假才处理的好。需要你有很大的胆量、魄力和风险研判能力。大多过了10月份，这些房源相对好的就没有啦。这部分房子是最值得关注的房子，因为别人已经精心挑选过了。因此4到6月份及以后是合适的入市期。
   
四是每年大致12月，有一批拍卖房源逐步流出。请务必沉住气，密切关注，不见“三证”不签意向书。这批房源有“双税”，会吓退一些看房的同学，这批房源的最大问题，在于大多有前、前房东遗留户口问题，也是风险。具体看每个同学自己的判断和接受程度，
    同时，还有一批属于本小区原有居民挂牌的房源。有些是房东对房价预期太高，非常不理性，就一直用很高的价格挂着，没有必要纠结房价，这是非理性的房价。有些是存在让其他人不能接受的问题，或者本身有问题的房子，这些房源有的会被着急的同学吃下的，因为孩子上学等不起。有些是房东故意挂低一些的，一便宜就吸引很多同学看房，大家就互相抢啊抢啊，还有人帮着一块抬价，就能把房价抢上去了，真的让人不够痛快。

    当然了，二手学区房也是个商品。跟所有房产一样的通常情况，就不需要在学区房的帖子里研究了。

   

   

甜蜜摇摆

第六个问题  学区房的风险何在

    这个问题，貌似很简单。可是要稍微说得清楚一点点，我们老百姓，真不容易。这年头，为啥老百姓自己都要把自己逼成半桶水的“专家”。因为社会好复杂，跟电视剧《步步惊心》一样啊，我不稍微多知道些，被卖了还帮你数钱呢！

    我们得适当了解以下，构成一套学区房风险的东西主要有哪些：
   
一是建筑物本身，这是最最最最最重要的！
    首先，我们得回到学区房的基本属性：住宅。这里要借用一些不动产评估的相关概念，如果我说的不对，专家看了就一笑了之吧。我们说一套房子到底值多少钱，对任何房产的估价，谁说了都不算，都是一个技术服务机构去操作的，这些机构就是不动产评估机构，如果你不知道，也不要紧，走商业贷款的同学到时候会给他们交一笔评估费的，这个价格就是银行认可的房价。

    房子是在土地上的，两个是绑在一起的。所以一般我们都叫“房地产”。房子不能移动，所以又叫“不动产”。一动就没有了。这个动包括房子塌了。当然，现在很流行的“房屋移动”，就是那些古建筑的方法，不过你家的房子想这么整体移走，得邻居都同意，可是移走放哪里？你还得买块地去放。
    有同学就会问：既然房子塌了，那地也还是我的吧？这位同学没有学习物权法，房子塌了，地就会被收回的。
    有同学问了：那我70年的土地使用证，跟30年有啥区别？当然有区别，设定这个期限，因为房子主要目的是用来居住的，至少得考虑住宅的经济寿命差不多50年，然后房子还是能继续存在好些年，房子和土地至少得差不多。总不能为了学区房，设置一个10年的土地使用期哦。
    又有同学问了：那我买的老房子，土地使用期跟房子一样，都是好老好老的？没事情，70年到了，只要房子还在，会自动向后续时间的，还是你的房子，土地还是给你用，不过可能得多承担一笔费用而已。
    再有同学问了：那我买的老房子，土地使用期限比房子长好多呢。那我恭喜你，其他同学在土地使用期满后，他们得缴纳一定的费用，你至少省下了这笔钱。
    对土地和房子本身的误解解除了，下面我得看看不动产评估、也就是其他人是怎么算出房子的价钱来的，到底你的房子值不值钱。鉴于我们都不去考注册评估师的证书，我就列个大概好了：主要有建筑物本身条件，例如面积、高度、密度、容积率；还有房子目前本身的权益，是不是被抵押了、被人租走了，如果被抵押、被人租着，那都会降低价值；还有区域状况，例如配套、道路、交通、市政、环境，等等等等。
    说了这么多，你看我前面说的3456的需求，重要不！非常重要！因为即使这个房子你不住的，至少房子本身的价值是在的。3456是你用来对抗市场风险的工具之一，如果有购买力，你还可以考虑加上房子的年龄，特别是对学区房这么个不靠谱的玩意！
    上面算出来的价格，只是评估价格。拿到市场上，市场又重新给了房子一个价格。学区房的成交价格就是市场价格，这说的是上面第三个问题的事，就不重复了。

    二是学区附加属性，这是最最最最最关注的。说到这里，大家已经理解我的意图了吧，买学区，千万别忘记关注房子本身。学区这个东西，只是附加在房子上的。房子就好像《泰囧》的“冰冰姐”，学区附加属性、周边商业配套、社区服务等等都是“王宝强”，好多个“王宝强”围着“冰冰姐”，你说“冰冰姐”牛掰不牛掰。

    从地理因素分析——就学区划分，目前有2种表述方法：一是按照社区划分，比如上城、江干等。二是按照道路区划划分，比如西湖、拱墅等。对咱们老百姓来说，最直白的方法是按照道路区划划分。因为社区到底哪里算哪里，实在是搞得好复杂。每次都得到社区办公室咨询咨询，好麻烦的。抵消这一学区划分的唯一对策，就是拿着地图，离着学校越近越好、越近越好，最好跟学校在一个社区里、跟学校在一个街区里。另外，你还得考虑小学、初中从严控制择校的影响，至少不能离对应的初中太远，否则到时候又把你划到离你相对近的初中去了。最好的办法是，尽量挨着小学，离对应初中保持相对合理距离，并且在周边没有其他初中。你能想到更好的办法？至少我用这个笨办法。

   
从生源因素分析——就学校招生顺序，教育部门早公开了，都划分了表1、表2、表3、表4。既然大家都想当表1，这里又有一个顺序问题。按照网上公布的信息，如果当年学校招生50个，可是报名的有60个表1的，有两种方法：一是扩大每个班级的人数，把多余的10个人吃下；二是学校实在吃不下，那就按照户籍到学区的先后排序，由教育局统筹安排。知道了吧，为啥有的学校要设置1年、2年、3年的门槛。因为的确人挺多的了。从目前一些小学陆续设置这些规则，考虑未来预期，大家至少得留1年时间，有条件的可以再早点。当然，买的越早，需要应对的学区变动风险、政策变动风险也越高。这就是“双刃剑”啊。
    这里有必要再提醒：学区房也对户口有要求。最好保证房子就你一家的户口，这是最省心的事。这也是风险。

    此外，必须考虑一个学区的短期生源爆发，就是这个区域近年来会不会在某个时间点出现生源暴增。举个例子吧，就好比突然新来了100个孩子这种情况。如果有这个爆发期，恰巧您孩子也在这个阶段念书，那么尽量避开这个学区吧，这是我的笨办法。

   
你看，说到这里，其实已经慢慢体现我对学区的看法了，第二部分 技术篇 也会说到这个道理：找学区，也得考虑跟他同一个年龄层的孩子情况，今后大家一起上学了就是同学，也就是找学区就是找同学、找邻居。

    所以，您还纠结着就这么几个特别热门的学区？不是的，适合每个人自己孩子的年龄阶段、家庭购买力、抗风险能力等等因素的，才是适合每个人自己的、最好的学区房。

   
第七个问题  （下次更新）

wendy_hx

我觉得楼主把这个问题看复杂了