wbyyb

目前状况:五马路学区片,30平,顶楼,东向,公产房一间

房子太小太高朝向不好,想要改善一下,但是考虑以后孩子上学上幼儿园不想太远,就想在周边买一套非学区房,想等着以后孩子小学毕业了,再两处合一处,换套大点的.

由于资金有限,我们现在只能接受房款在100w以内的房子, 我们名下没有房,算首套.在网上搜了一下,红桥铃铛阁周边的房子,价位地点还算是符合我的要求,想买个楼层别太高的,以后可以给老人居住.

前两天去中介问了一下,了解了低评是怎么一回事,我想问问各位达人,100w以内的房子做低评和不做低评的话,能差多少?要是差很多的话,我就想办法找亲戚借一下,要是差不太多就不张这口了.

另外,我是开发区农行的公积金,比较受中介的鄙视,说是办理下来要3个月到半年的时间?是这样吗?如果不能公积金的话,我就只能走按揭了?还有没有什么别的办法呢?

还有,如果走按揭的话,房本写一人名字,另一人的公积金可以提取出来还款吗?是不是有了还款记录,将来再买房即使离婚的话,也算二套了?因为我们几年以后肯定要再换房的,所以想提前考虑一下有没有规避2套的办法…

求达人们指点迷津

慢羊羊

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小编帮您更改了短标题，这样妈妈们能直接看明白您的问题，建议写长标题哦

evangelion2001

第一，铃铛阁附近的房子，100W以内的基本都是一室独单吧？
第二，铃铛阁街的二手房受红桥区区域指导价影响，以免除差额营业税为目的的低评基本很难实现，只能是尽量节省税费而已。而且这个税费的高低跟房子总价关系不大，而是跟房子上回成交价格与本回成交价格的差价有关。由于越新的房子成交的差价越小，目前反而税费倒更划算。。。
第三，农行公积金除非卖家特别不着急用钱，否则别作考虑，直接商贷。。。没有别的好方法。
第四，在现行限 贷政策背景下，要想将来能规避2套。。。那么新购房本必须写你一人名字，而且最好是离婚状态下购房，好算成婚前财产，并由你独立完成贷款。这样操作完了，你爱人的公积金是可以照常提取的，而且不受将来二套影响。当然了，将来再买时如果还想算一套，还得离婚。。。不过不知道你再买换房时，限 贷政策是否发生新变化就不得而知了。

wbyyb

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谢谢小编~么么哒

wbyyb

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第一：对，都是一室独单，这个价位，也就这意思了
第二：我没太看明白，亲说的意思就是做低评不合适？如果是自有住房卖的话，怎么和上次成交价做比较？我看的房子也算不上太新，估计得有10年+的房龄了吧，这样的房龄的房子低评合适吗？做低评的话，是不是额外还需要给中介手续费？这个大概多少比例？
第四：就是说，我们现在离婚，买房写我的名字，然后复婚，然后我爱人的公积金也可以提取出来？这样将来，我们再买房写他的名字，他有还款记录的话，算首套？还是二套？还用假离婚吗？（按现行政策考虑）
谢谢

wbyyb

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我们现在住在西南角附近，孩子将来应该是五马路小学，也不非得是我说的铃铛阁周边买房，反正我的原则就是五马路小学周边的非学区房，差不多的就行。
因为我妈住河北金纬路，我婆婆现在和我们住一楼层旁边屋，他们应该也会有折腾房子的计划，但是具体他们想换到什么地点我不清楚，所以我只能考虑孩子小学周边的房子，为了将来孩子上学老人接送方便
达人们要是有这周边不错的适合我的房子请多多推荐啊，或者基于我的情况，有什么更好的建议都畅所欲言哈~谢谢大家啦

evangelion2001

wbyyb 发表于 2014-8-18 10:23
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第一：对，都是一室独单，这个价位，也就这意思了

关于低评：
第一，红桥的低评不如南开好做，实际上做低评的最终目的是为了将房子作成普通住宅以规避差额营业税。但红桥的几个重点地段（所谓好地段）的区域指导价严格限定了其低评的指导线，也就是无论怎么做，房子有多旧，也做不成普通住宅。。。要想做成，给予中介的好处费的成本很可能要高于你最终作成低评节省的成本。。。
第二，做低评的代价：由于需额外甚至提前给予卖家由低评而产生的房款差额，所以会变相增加首付比例的成本，最终影响到降低你的贷款最大额度。
第三，10年+的房子，如果之前从未被交易过，那么当初的初次购买价格不会超过20万，不做低评的话差额将达到80万之多（这跟全额征缴基本没有区别），所以从这个角度来讲，还是要尽量做低评以减少后期税费的。
综上所述，还是一个权衡问题，关键还是要看怎么做最合适，总体成本哪个最小？
关于首套认定：
这回买房子，只要是认定为你的婚前购房行为（这点有待确认），复婚后他即便由此取公积金，只要他没有贷款记录，再买房子时还算首套的，这点应该没有太大问题。（当然还可以多咨询咨询）

wbyyb

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哦哦，明白了，谢谢亲~
亲有什么合适的地点合适的房子推荐吗？

evangelion2001

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不客气。我有个问题，就是为何不把现有住房卖了，直接在五马路片换套大点的房子住？

wbyyb

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我们现在的房子卖了，再加上手里的钱，在这片也换不了太大的，而且把钱都压房子上，怕将来有点嘛事什么的，手里没钱...
而且现在我们住的这房子是我婆婆的名字，我老公说不想卖这个，怕以后万一有用钱的地方，不知道是不是我婆婆不愿意卖...
我也挺纠结的呢，好多人都说这样折腾一次不太值...