visionheaven

结论放最前面，在现有政策、利率不变的情况下
1.新房可能跌30%或者是比同地区二手房只高一点点
2.二手成交活跃地区的二手房大部分价格稳定，少数跌10%（判断方法：小区步行10分钟内有两家中介门店），二手房成交不活跃地区的参考新房。
3.何时上涨要看通胀水平，工资水平以及股市是否创新高



最近两年天津房地产走势分析

1.
2010年的时候，天津大概是1000w人，现在大概是1500w人，人口总量多了这么多，但是市区宜居区域的面积总量是有限的。比如说外环线内就那么大，和平区就那么大，重点小学的招生人数就那么多。所以，在稀缺资源数量不变而需求人群变多的情况下，这些资源的价格提升就是必然的。外来人口流入和政府供地控制，这两个因素共同作用，决定了房价稳步上涨的大趋势。


2.
房市火爆是链式反应，没房买一居，一居换两局，两局换三居，外来人口进津首套置业打通第一关，引起后面的一连串连锁反应。本地置换改善，需要两个条件，一是首付，二是月供。小房子卖掉解决首付问题，降息涨工资解决月供问题。国家最近两年多次降息，然后贷款利率折扣从95折降低到82折，这两个措施大大缓解了月供的压力。另外一方面，码农金融行业最近几年收入水涨船高，部分公务员事业单位这两年也调整工资，这些改变使得一大波人能负担的月供水平大大增加了，于是整个链条就被打通了。起点就是2014年的9月30号。然后这里面还有一个因素，就是股市从2014年底开始到2015年中有一波涨幅，之前一直看房但钱不够的，如果不太贪的话，都借着这个东风顺利上车了。

不过呢，以上两个因素的影响，其实属于比较良性的影响，从2014年底倒2016年春节前，虽然天津房价也有上涨，但是都是比较平稳的，涨幅大概在10-20%，如果算上利率的额外优惠，实际的涨幅更低。

3.
2015年股市火爆，大多数资金注意力都在股票上，房地产市场基本稳定，下半年股市下跌，但是初跌时股民们还对救市充满希望，恐怕直到2016年的1月初的再次大跌，才让很多人彻底失望。（条件1，股市丧失投资价值。）
于此同时，一部分早早从股市退出的人，看到股市的巨大风险，在2015年下半年，就把目标转向了北京上海等一线的房地产市场，导致了15年底京沪的上涨。（条件2，楼市投资价值出现。）
国家降息导致利率降低，股市萎靡，资金不紧张了。支付宝钱包前两年大概年收益能到5%，现在才2.3%。（条件3，理财收益大幅度降低。）

2015年底京沪上涨使一部分人看到了机会，于是就在2016年春节后下手买房。（春节前一般大家都忙着过年）天津市的爆发，就是从京沪的暴涨传过来的，不过隔了一个春节。房价快速上涨的趋势确立后，会产生几个效应，1是没买房的看房价上涨怕以后买不起了，降低标准出手了。2是在房地产市场萎靡的三四线城市的有钱人，看见自己城市的房价不涨而一二线城市哗哗涨，为了增值保值就着急就找一二线出手了。3是由于2015年的上涨，本来打算在北京买房定居的，由于真的买不起了，被迫来天津。

另外一个因素是高杠杆理念的普及，2015年的股市为何暴涨，主要就因为融资融券和场外杠杆，去年的股市普及了一波，加上论坛上网上的一些信息交流，比如水库论坛，咱们这的KINGJOY的那篇其实买的起，导致一些敢赌的人上非常大的杠杆，加剧了房地产市场的暴涨。

我举个例子，比如说0首付买房，怎么操作，150W的房子，首付2成，需要30W首付，没有30W怎么办，办几张信用卡，用**付首付，然后买房时把房价做高到200W，这样贷款8成就有160W，多出来的把信用卡还了，还能赋予10W付几个月的月供。160W做30年等额本息月供就是8000，两个年轻人稍好点单位月收入16000没什么问题，简简单单就上车了，要是等到存够首付，30W得存2-3年，2-3年后房价说不定翻倍了。

类似以上这种知识几年前肯定是很少人才知道的，最近1年迅速普及了。

涨价后的恐慌效应有点类似于踩踏，逼的很多人不得不上车。



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那么未来五年，天津房地产市场会怎么走



1.人口流入会继续保持每年50W的速度，到2021年，天津市人口到达2100W，同时政府仍然会控制供地，所以稀缺资源会更加稀缺，总体上涨的趋势应该不变。

2.利率这个我说不好，只能假设保持当前水平了。关于是否会有群体收入增高呢，可以从通货膨胀的角度来看。天津市所有在2016年以前买房的，贷款的时候利率都是按照调息之前的高利率算的，所以到了2016年，这些供贷款的人群月供都会下降1000-2000，那么会释放一部分消费能力。另一方面，房价翻倍后容易让大家产生我很有钱的心里，所以消费方面应该会更加放的开。第三，房价涨的这个程度，会使一部分人放弃置换存钱而转向消费。所以综合考虑，通胀的预期是比较大的，那么就会产生新的一波收入上升阶层。

3.关于投资资金的去处，现在政府严控，同时房价的价格已经较高，投资的风险大而预期收益小，而股市现在又在低位，所以目前来说，股市的投资风险已经小于房地产，股市把热钱锁住，那么在下一波股市大涨以前，房地产市场应该没有暴涨的可能。


分析房地产的价格走势，房子分为一手房和二手房，一手房现在一般比同地段的二手房价格高40%-50%，所以一手房我认为是有降价空间的，具体降不降，取决于房地产企业的资金紧张程度。二手房的价格，是由天津市老百姓决定的，除了急用钱的以外，我估计一般家庭是不太能接受降价卖的，假如你家的一处房子，300W现在能卖掉的，你以后会愿意250W卖吗？所以说，除了部分着急用钱的家庭，二手房总体的价格是稳定的。对于着急用钱的家庭，如果想迅速卖出房子，大概需要比市场价低10%。

所以说，一手房，最好不要买，二手房，看见好的可以买，也可以多挑挑看有没有着急卖的捡个便宜。

另外，捡便宜这种事不是现在特有的，以前只要是房价稳定阶段，总有人着急脱手低价卖的，俗称“笋盘”，炒房的就专门买这种房子。

未来房价走势总结

1.一手房可能跌，跌幅可能有30%
2.二手房大部分稳定，少量可能有10%的跌幅


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股票


我在说两句股市，股票市场，本来是一个投资企业，然后享受企业成长红利的投资，那么中国股市呢，有点乱，基本情况，最好是当成一个股民之间相互博弈的游戏。

简单讲，股市就是我的钱赚你的钱，或者你的钱赚他的钱，一个类似击鼓传花的游戏。

比如说，甲3000点入市，然后慢慢股市到4000点了，乙觉得股市不错，想入了，甲就在4000点卖给乙，甲获得33%的收益离场。然后股市又继续涨，到了5000点，丙想入市了，乙就把股票卖给丙，乙获得20%的收益离场。丙买完股市暴跌，一下跌到3000点，丙受不了刺激，于是3000点割肉卖出。股票还是那些股票没有变，经过一个来回，甲赚1000，乙赚1000，丙亏2000，甲乙赚的钱就是丙送的。至于买的股票，是一个好企业还是一块石头或者一坨屎都不影响这个交易过程。

那么，甲低位入市的风险在哪呢，股市可能横盘5年不涨，五年买理财可能都有20%的收益，买房子可能有100%的收益。股市到底什么时候起，起多高，看的是群众的情绪，就是所谓的信心，所以这个就是鬼才知道什么时候有了。

kasmin

cnzun 发表于 2016-10-22 10:44
wendy_hx 发表于 2016-10-22 10:07
cnzun 发表于 2016-10-21 13:06
beatrice1980 发表于 2016-10-21 12:30
..

大通道怎么了？我觉得比老破小好多了。实在不喜欢和平的老房子。
来自[移动wap版]

aimomo2008

谢谢楼主用心并实用的帖子 希望能一直更下去😀
来自[妈妈网iPhone版]

wanna66

涨姿势了

cnzun

wendy_hx 发表于 2016-10-22 10:07
cnzun 发表于 2016-10-21 13:06
beatrice1980 发表于 2016-10-21 12:30
必须不是福林里啊。
房型差，大通道..

我看过世家新苑商品房部分就是大通道啊。万科小高层是大通道，高层还可以，2梯4户
来自[移动wap版]

wendy_hx

cnzun 发表于 2016-10-21 13:06
beatrice1980 发表于 2016-10-21 12:30
必须不是福林里啊。
房型差，大通道。福林里，万科，鑫东，世家新苑..

万科不是所有都大通道，世家新苑有H户型90平米两居室，但从来不出房，大通道的是回迁
来自[移动wap版]

visionheaven

案例追踪
早报记者 陈伊萍 实习生 李玥娴
23日，上海市消保委召**产中介行业消费体察发布会，揭露了房产中介的各种乱象。在当天的发布会上，市民黄先生声泪俱下痛诉了自己在链家买到一套身背两项抵押、被三个法院查封的房屋的案例（详见本报2016年2月24日第2-3版）。
记者从这个案例中发现，消费者在买卖房产中的警惕意识非常薄弱，甚至不知道房产交易前要认真审查房屋的各种产权信息，以确保房屋能够顺利交易过户。其实，消费者不通过房产中介，自行凭借身份证和房屋地址，即可在上海各区房地产交易中心查询到意向房屋的各类信息，包括抵押情况。
不能将手续都交给中介办
记者从黄先生口中得知，第一次买房的他并没有经验，不知道在与中介签订房地产买卖居间协议之前应该审查房屋的登记信息，即做“产调（房产调查）”。“我认为既然我请房产中介做服务了，这些事情都应该由中介根据流程做尽职调查。”
很遗憾，在签订居间协议前，黄先生没有看到、也没有意识到需要查看链家所做的产调，糊里糊涂签了协议，付了定金，之后才被告知该房屋存在两项抵押，在没有撤销抵押前不能交易过户。“这时候发现房子有问题，已经晚了。”
其实，像黄先生一样对二手房买卖交易较为陌生的消费者不在少数。记者发现，有部分购房者并不知道交易房产需要经历哪些手续，为图省事，“完全放心”地将所有手续交办给房产中介。而这样的“放心”往往让房产中介浑水摸鱼、钻了空子。
20元即可自行查询
在市消保委的发布会现场，上海市住建委相关人士曾表示，产调信息并非只有房屋中介才能获取，普通的购房者只要提供具体房屋地址，都能在房屋所在区域的房地产交易中心查询到相关房产信息。
昨天下午，记者来到位于中山北路2930号普陀区房地产交易中心，大厅内预检台的工作人员告知，市民只要凭借身份证就可查询意向房屋的产调信息，包括房屋状况、土地状况、抵押状况等10类登记信息，查询上述全套信息每次收费20元，无需产权方和房产中介的任何证明。
在《上海市房地产登记簿查阅申请书》上填写完要查询房屋的具体地址，记者将该表、身份证以及20元现金递交给办理窗口，很快就拿到了产调信息。据记者了解，所查房屋若无抵押等特殊情况，都会有“房屋状况及产权人信息”以及“土地状况信息”两页信息，上面标注了房屋的面积、类型、权利人、房地产权证号、土地权属性质、土地用途等基本信息。若房屋有抵押，则会另有一页“房地产抵押状况信息”，显示出该房产的抵押权人、债权数额，债权履行期限等，抵押信息一目了然。
不过，记者发现，像记者这样以普通购房者身份来查询产调信息的很少，在房地产交易中心产调窗口前排队查询的大多都是房产中介经纪人。现场一位“woaiwojia”房产中介经纪人向记者表示，“客户也怕麻烦，都委托我们去查。”
有中介私自扣下抵押信息
可是，有时候房屋中介提供给客户的产调信息并非能完全如实反映房屋的真实状况。
“woaiwojia”房产中介经纪人向记者透露了业内其他中介公司的一个陷阱做法。一家房屋中介为让客户尽快签订合同、促成交易，在客户签订居间协议前，出示了由其调取的房屋产调信息，共两页纸，一张为房屋状况及产权人信息，另一张为土地状况信息。“乍一看，该房屋产权信息一切正常，没有任何抵押、权利限制情况。等到客户签完居间协议、交完定金，一切都变了，中介才说，房屋有抵押，需要解决。”
该经纪人透露，原来这家房屋中介从房地产交易中心查询的产调信息有三页纸，其中这第三页信息才显示抵押状况。“该中介为隐瞒这笔抵押，私自扣下了这页信息，让买家以为房屋产权正常，可以顺利交易。”



还有消费者向记者爆料称，自己去房产中介看房时，中介拿出的产调信息都显示正常，可经历了一段看房交涉的时间，到了签居间协议时再调取产调信息，发现有增加抵押的情况。“有时候，产调信息查询的时间也很关键，一定要在签署协议合同的当口，再去查询一次，确保当时房产产权正常。”
“woaiwojia”房产中介经纪人表示，公司规定在为客户交易房产时，会做两次房屋产调，第一次是在签署居间协议前，客户对产调结果确认后签署协议，之后房产中介就会督促卖家将房屋产证交由其保管，以防产证再被卖家抵押。第二次则是在签署正式的房屋买卖合同之前，为确保房屋交易过户顺利，需要给买卖双方再提供一下产调确认。