- 妈豆
- 1958
- 昵称
-
- 经验值
- 1358
- 在线时间
- 129小时
- 注册时间
- 2011-3-14
- 积分
- 1487
- 精华
- 0
- UID
- 5711812
 
- 宝宝生日
-
- 帖子
- 251
|
本帖最后由 慢羊羊@tj 于 2013-3-14 10:01 编辑
楼市四轮调控回顾:房价下跌从来不是施政目的2013-03-13 21:50:42 来源: 新民周刊(上海) 节选
调控的目标是什么？
回溯房地产市场的历史，房价开始快速上升的时间点正是2002年，那一年国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号文)，叫停了沿用多年的土地协议出让的方式。此时的政府放弃了以往监管者的角色，成为土地的做市商，低价征收农用土地、拆迁旧城，再高价招标拍卖给开发商，与此同时，为了利益最大化，约束城市的土地供给。在房地产市场中，政府已经是利益中人。
经过数年的摸索，低价的工业用地引进大工业项目，带动本地GDP与就业，形成了居民收入快速提升与经济集聚，以此带来的地产增值。再通过一级土地垄断制度，预先收储，招拍挂后以土地出让金的形式分享了土地增值。利用土地出让所得，再投资基础设施，进行新一轮的大工业与商业项目引进。
更为重要的是，这种模式形成的利益巨大，近三年，土地出让所得每年稳定在2万亿-3万亿的规模，仅次于地方政府的一般性财政收入。这也意味着一级土地市场垄断的收益，已经成为政府重要的财源，房价跌落会让地方政府收入锐减，更别提扩大土地供给这种吃力不讨好的事情了。
一面是政府的收入，一面是汹涌的民意，何者为重？在目前的政治体制下，并不难判断。政府宁肯出点钱去建保障房，也不乐意断了自己的财源。当然，出工不出力、挂羊头卖狗肉也不是什么难想象的事。2011年开始的3600万套保障房建设，要达成目标，少说需要4万亿的资金，根本不具有可操作性。
公开统计中，2009年至2011年底，保障房共开工2100多万套，其中以出租为主的廉租房和公租房各占20%和15%，棚户区改造占42%，以出售为主的经适房和限价房各占17%和6%。这哪里是保障房工程？
这种背景下的房地产调控，也只能是政府面对激烈的公众意见的一个被动的反应：要给公众一个交待，但却不能影响税收，更不能搬起石头砸了自己的脚(房产信息公开与房产税)。
中央调控的决心是强硬的，地方政府官员的表态也是令人欢欣鼓舞的。但回想一下，有哪个地方政府切实完成了调控目标？没完成的地方政府官员中，又有谁被问责了呢？
再仔细研读一下历次政策，房价下跌等目标从来就不是施政目的，如果非要说其中有什么暗示的话，那就是“稳定房价”、“遏制房价快速上涨的势头”，在房价下跌的时候，这意味着希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，这意味着希望房价不要涨得这么快。
时至今日，房地产应该怎么调控已经不是个问题，学术界与业界备有无数的方案。关键在于，我们的目标是什么？在这个目标下，我们要平衡谁的利益，谁受损、谁得益，我们不能不切实际地追求皆大欢喜。这就回到一个根本问题上，谁来决定这个利益的平衡点？
显然，这是一个公共政策的决策，理应引入更多的利益主体参与政策讨论与决策。也只有理清了这个问题，才可能有一致的调控目标，才有可能不出现一方只受损、另一方只受益，才可以有切实的责任追究机制，房地产调控才有可能切实地达成目标。
|
|
发表于 2013-3-13 22:14
