地段还是地段！国庆楼市促销火热，唯市区在一片呼降声中保持平稳…… - 房产楼市

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小白白的春天

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1楼

本帖最后由慢羊羊@tj 于 2011-10-9 11:57 编辑

如果说开发商一点都不缺钱，我可以说这是胡说八道。那么在这传统的金九银十季节里，历来是他们打折促销力度最大的时候，为什么全国的市中区却在一片呼降声中保持平稳呢？

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2楼

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首先我们来看一下房价的构成，其实简单地说就是地价加开发成本、配套成本、销售推广费用以及税率构成。每当房市低迷，看空派皆会直接把它算成地价加开发成本，这是非常错误的算法，要知道，很多小开发商的管理费用很低，他们类似游击队，迅速完成后撤出，可以想象这样的房子，我们住起来能放心吗？而随着时代的进步，开发商的开发和管理模式发生了实质性的变化，从规划到建设，到后期完善，以及入住后的管理，都已形成一整套完整的品牌运行模式，而在这其中，产生了我们看不到的费用。

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3楼

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就如一台电脑的软件，它已经变成这个电脑的必备配套，和游击队开发商的纯硬件模式形成鲜明对比，也就是说小开发商的地价+开发成本的模式已经属于极其劣等并不适合时代的开发模式，终将被抛弃。所以，现在不能用那种简单计算方式去计算房价购成，而应该用地价在房价中的占比来权衡，在这点上，国家曾经给出的比例是30%。我们可以看出，2010年以后拿地开发的全国各大开发商的房价构成里，地价占比基本上均超过这个数，也就是说，开发利润一直在下降，可以想象，如果一个开发商已经无利可图，它能用心造好房子吗？

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4楼

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我们暂且不谈市区的历史、文化以及它的知名度等，我们只分析地段的要数。我们都知道市内地段的稀缺不可复制的重要性，再加上现在的拆迁难度，政府能够提供的市内土地资源已经相当困难和有限了，而我们的祖先习惯的居住环境和生活的便利度是实实在在地让我们受惠，所以不论房市如何低迷，市内的地价都不存在降价的理由，那么市内、特别是一些兼有轨道交通优势的房源还能有多大幅度的让利呢？但不排除，早期低价拿地后囤地开发的游击开发商的让利，但这类开发商已经不是时代的主流和我们应该购买的对象，当然，如果你有足够的冒险精神并甘愿承受不是时代主流尚可。

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5楼

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但是郊区和可供大片开发的区域就没有那么幸运，可以免于降价了。原因很简单，随着房市的低迷，人们开始越加挑剔地段了，当年房市疯狂时认为的配套不全可以开车去把生活所需的东西买回来，现在觉得不方便了；交通不便可以开私家车，现在怕堵了。其实这的确不方便，但在目前这种形势下，那种不方便就被放大了，因此造成房源积压，而这些地区的可开发土地又很多，政府在缺钱的情况下还得推地，大量的供应就迫使开发商之间产生削价竞争，特别是有部分开发商早年拿地成本相当低廉，它的房子是随着后来拿地的开发商定价做参考并虚高的，在这样的楼市背景下，即使降价也还有利可图，况且目前的限购估计短期难于结束，不好的地段就是再捂也没什么前景了，不如来一次降价回收现金流来得实惠，这种想法会造成那些地段的开发商产生骨牌效应。