买房是个累心活，从和平三片到一片，数次策略调整+被中介忽悠+被房主戏耍经历详细介绍 - 房产楼市

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grace2602

初初妈

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1楼

本帖最后由 grace2602 于 2015-4-6 08:55 编辑

终于签下鞍山道学片的二手房，半年的折腾，对于房产板块的持续关注，促使我写下我家的买房日记，为各位还在买房或是准备买房的麻麻们做以参考
首先剧透一下，我们的买房经历了新华南路--鞍山-万全-昆明路-鞍山的策略调整，对于和平的一片房有着较为持续的关注，在此过程中对于我家的买房策略和调整策略只是我们的一家之言，如果有什么和大家不太认同的观点，请轻拍哦

我家娃是2012年出生，我们在其出生落户时就考虑到了入学问题，我俩虽然都是和平的户口，但是在新兴小学和20中附小两相选择下，我们还是把户口落在了湖北路。
2014年5月孩子的入园问题解决后，入学问题也就提上了日程。在对于相关问题的解读过程中，我们发现，尽管儿子的户口落在了和平，但是户口本上的户主和房本上的房主不是同一个人，且其中一人不是四老中的一个，由于家庭遗留问题，也不可能在短期内过户，因此学区房成了我家的刚需

首先，关于“刚需”这一名词，不少妈妈都会说我们把孩子送到普小，孩子的关注度会比重点小学要大，而且普小照样培养人才，我绝对支持，我当年的小学现在都已经被拆的毛都没有了，可是我最后也上了全国排名前十的大学。可是这些年的经历告诉我，在一个相对竞争更激烈的环境内可能努力或者提升的空间会更大，而且在有条件给孩子改善的情况下，给孩子创造一个相对好的环境也未尝不可。好吧，必须承认，其实我也存在了一些从众或是攀比的心态，那又怎样呢，呵呵

关于资金预算

虽然我们可以支付起购买落户火单的费用，但是这样无法居住的住房我们一直都不太看好，所以自始至终我们坚持的都是可以带着孩子居住的学片房，而随着2015年小升初政策的出台也确实证实，落户的接棒也确实会越来越难。
在对和平房价的初步探索后，我发现不卖掉现有河西的婚房，是不太可能出现首付的，所以我们将首付定位于90-100w，与老公组合贷款后应该有60W左右的公积金贷款，最初将买房价位定位于160w。

照着这个房价我们放眼望去，中心、实验这样高大上的热门学校我们根本就是望尘莫及，鞍山、万全、昆明路这样的次领头羊我们也看不到太大的居住型住房的希望，因此我们开始将探索重点放在了新华南路这一低调的重点小学。
定位于新华南路，一是源于我俩当年上小学时就知道其沉稳的校风，对其培养的学霸也是多有接触，更重要的原因是其对口的初中是20中的可能性很大。之前看论坛中大家对于20中有很多的争议，我和老公都是在20中上的初中，回想下来对于母校最多的感触就是其稳扎稳打的学风和教学方法，还有就是不放弃任何一个学生的理念，拿我自己做例子，当年俺初二整整一年都是上课看小—说，楞是在初三被班主任数次谈心后名次逐渐由倒数变为整数，所以我们也一直认为我们俩养出来的孩子应该和我们的类型差不多，也就义无反顾的力挺20中了。

点评

foxfeiya 20~监狱一样发表于 2015-12-29 14:00

熹熹公主我也觉得20中很好，不像耀华一中是放羊管理，20中比较适合中国孩子。而且如果孩子需要老师督促的话就不要去耀华，就去20中发表于 2015-4-16 18:22

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2楼

本帖最后由 grace2602 于 2015-4-6 08:40 编辑

http://tj.jiajiaoban.com/e/20140829/540050a34c374.shtml
把这个网页贴给大家，这里有各个小学的招生简章，对于学片的划分在购买前一定要明确，我们就差点吃了亏，这个我在后面说道万全道的纸片房时细说。

新华南路小学的学片房

这里比较多的是开封里、名源里的旧式小高层和五大道上的小洋楼。
五大道的房龄多在80年代，但是内部装修和外部配套的小院真心是让你羡慕，就是价格多在200w以上，超出了我们的预算，放弃！
我们看的最多的就是开封里社区，如果不是为了等待15年的新政策我们放缓了购房脚步，我们可能就直接在14年底入手此小区的房子了。但是14年底大家都风传小升初政策变动，所以谨慎的我们选择了观望。

15年2月春节后政策出台，靠摇号上学的策略使我们无法将希望寄予哪个初中了，而真的是要选择一个相对好的学习环境，从小培养出一个好的学习习惯。这样即使摇到一个相对弱一些的学校，我们也可能会放心一些。

关于学片的初中划分

我们这样的普通工薪层不会天真的将希望寄托在一中、耀华、20这样的一类校中，这样的学校必然存在着我们看不到的猫腻，眼不见未见，不是自己势力能触及的范围我们也不做更多的奢望，因此我们将重点放在了21、二南开和55中这样的二类校的选择里，我们相对还是觉得前两个更靠谱（绝对一家之言，大家谨慎相信哈），在三类校中汇文是相对实力强一些的学校，而且听说19中以接收人户分离的农民工子弟为主。
因此我家调整了策略，首先考虑在一片区寻找重点校，次选三片区，对于高大上的二片区，如我们这样被政策牵着走的平头百姓还是果断放弃。

随之而来的问题就是资金，毕竟要选择更上一个档次的学校，而且鞍山、万全的学片房已经在政策出台前被炒高，所以我们决定进行联合的商贷，最终预算下来我们将价位提高到了220-240w。提醒各位，我们在做最初预算的过程中一定要留出一定的富余量来，因为现在的中介为了完成每月的看房率会带你看各种各样的高于你预算的房子，而在这个过程中，难免不被其忽悠或是挑花眼，我家就在后面的过程中出现了这样的问题，所以请各位一定要坚定最初的本心选择啊！

考虑到交通出行，鞍山道的房源更靠近地铁，而南京路这样一个商业沿线，依靠路上交通肯能要堵死自己，所以我们首先选择了鞍山道小学的房源进行踩点。在踩点的过程中发现这一片的老房子实在是太老太破了，真的只适合落户，居住起来这种生活质量的落差让我们确实难以接受（好吧，我承认我是矫情了点、娇气了那么一点点吧），关键是觉得自己背了更多的债，还买不到一个舒心真心是接受不了，所以我们将目标重新定位在了次新房的小高层的大两室或是小三室，这样日后爷爷奶奶过来帮着带孩子也方便。

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3楼

本帖最后由 grace2602 于 2015-4-6 09:59 编辑

详细说说我们看的鞍山道片这些公寓缺点吧

和平时光，50年产权，老公说要是商用，煤水电气都走商业价格，太贵，根本就没看。哎，后面我要细说，这一误解导致我们多绕了好多冤枉路。
新疆路三号公寓，小区环境太差，老公刚进小区门就直接掉头出来了。
爱建公寓，房型不错，价钱也合适，110-130平的小三室价格也在我们的预算范围，但是一层将近100多米都是通户的楼道，使我们很担心居住的安全性问题和早晚高峰的电梯搭乘困难，放弃！
云台花园，因为土地使用权的问题至今房本没有下来，无法过户，那就无法落户上学啊，放弃！

康达公寓，房型好，价格虽然超出预算20w，但是真心是喜欢啊。和四老商量，老人决定资助一部分资金应急，于是和业主准备签合同，我们是3月28日看房，解决资金问题后3月30日给中介留话约见时间签合同交定金。然后，大家看我把时间写的这样清楚就知道了吧，然后当晚国家出台了鼓励二房政策，当天晚上房主回话，在原价基础上再涨20w。还能怎莫办，已经是借债了，再借20w相当于要我小命啊，放弃！据说那个房主在其后的不到半个月的时间内已经涨了30w，我特想问房主，您来介是耍人啊、耍人啊、还是耍人啊。。。

因为康达公寓的社区小，出房数不多，再找相对合适采访通透房型好的房源实在是费劲，我们果断决定转战万全道片！

依然是选择大两室或是小三室的住房，通过价格比较和中介推荐，我们首先选择了长寿公寓。我们看的房子不论户型采光都相当不错，而且前房主留下的简装情况还算满意，只要我们重新铺木地板，装修一下厨房就可以，在看房当天我们决定买下，但是房主在郊区居住，当天无法来市里，所以约在了两天以后，在这我得先给这个耐人的房主跪一个，就是因为这一延误使我们发现了问题

当天晚上我开始落实学片问题，长寿公寓属于福厚西里社区，我上传万全道小学2013年的招生简章和建物街小学的招生简章如下

万全小学

建物街小学

ok，问题来了，荣安大街以南属于二选一的片，也就是所说的纸片，虽然说2014年因为建物街小学迁址不存在二选一的问题，而且大家都说学片只会越划越大，不会轻易划出去，但是我们要三年以后才能上学，这种可能性我们也确实不敢用来赌上一把。

同时我们在对南市房价进行分析发现，荣安大街以北现在除了遗留的庆有西里和裕德里老住宅外，均是高大上的商品住宅，麻友们在论坛中也有争议，说万全小学是大都会和保利的开放商赞助的扩建校舍，随着五过二的二房政策的放开大都会附近的房价和入住率会逐渐上升，荣安大街以北会逐渐增加学区位，到时谁也不敢保证这以南的相对便宜的住宅片在二选一的基础上被直接剔除去啊！

在艰难的抉择后，胆小的我们还是决定放弃长寿公寓，毕竟现在这套房相当于请全家之力去购买了，至少在6、7年内是不会再换了，到时真出现学片划分的问题，我们只能是睁眼干瞪着啊，所以，忍痛割爱，放弃！现在想想还是真心喜欢这套小三室啊，哎，没缘分，就是没缘分啊

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4楼

本帖最后由 grace2602 于 2015-4-6 09:04 编辑

再次调整看房方向，寻找万全铁片的改善型住宅，这时候因为我和老公都在找中介，在中介的一窝蜂的推荐下，出现了前面提到的挑花眼的现象。

越过荣安大街向北，有荣庆园、金茂、富顿，然后是保利、大都会，在这样的高档社区中，我们提供的250w的价位只能购买80-90平的小两室，这个时候中介不再根据我们的需要推荐，而是开始鼓励我们多贷款，去购买300w甚至300w以上的房子，当老公和我商量这一策略可能性时，我发现这个时候老公绝对是被中介忽悠了，于是我用了一个多小时的时间，摆现象讲事实告诉老公这一价格对于我们的负担，同时开始规劝老公重新考虑最初买老小区的小两室居住，日后有机会再改善住宅，分两步走的策略，但是很遗憾，老公有些挑花眼，并没有直接接受，但是好再还能和我商量看房决策。所以奉劝各位姐妹，买房过程中至少有一个人意志一定要坚定，千万不能全盘听信中介的推荐，能遇到一个好的良心中介绝对是一大福气！！

老公自己去看了同房花园、富顿，好在因为二房政策的出台，这些小区都出现了坐地涨价的局面，原来的300w，到那就成了310w，老公只能灰溜溜的打道回府。

这个期间，根据我们的经济范围我自己选择了新秀居和和平园的房子，但是这两个小区本身楼就少，出房源少之又少。在新秀居看了一套把脚的房子，房型和采光都极差，所以放弃。在和平园看了两套，都是按照约定时间和中介到了小区门口了，房主一个说不卖了，一个说要再涨20w，全都是二房政策闹得，国家出台的这个政策真是刺激房地产交易啊，整的卖房子的全tnnd成了皇上了

这个时候真的是觉得负担不起了，但是又不愿意住太旧的房子，我只好放弃裕德里，在庆有西里寻找房源。因为这个小区多是公产房，契税和房产税要多出大概10w，全套加起来一套70平的房子要200w，确实不太合算，无奈转回三片看学片房。

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5楼

本帖最后由 grace2602 于 2015-4-6 08:42 编辑

这次看的是昆明路小学的房子，大家都知道，这里就一个犀地是改善型小区，但是价位也不是一般工薪家庭能负担的。没办法，处于居住条件的考虑，选择90年以后的小区进行挑选，遗憾的是，不管是友谊里、药研里还是起发里，这些小区虽然房型价钱可以接受，几乎全是企业产需要一次性全款购买的房子，而且这里房源少，绝对是出一套就抢一套的节奏，真心是赶落不起。在我们几乎要放弃再次转战新华南路小学的开封里时wawj的一个经理给我提供了一个信息。

我到现在还是很佩服这个经理脑子转的快，在和我们接触看房时，对于我们提供的条件，没有像一般中介那样给出不靠谱的大都会、富顿的建议，也没再推荐长寿公寓这样的纸片房型，而是建议我们考虑和平时光的房子，同时告诉我们这个小区的房本上也确实写着住宅用地，小区的物业费用也不太贵，都是走的住宅生活收费。我们查证后也确实是这样，就是感觉小产权不靠谱，
作为谨慎胆小赚钱不容易的普通小百姓，认为手里攥着35年的产权实在是不安心，但是我和老公却转化思路一致认为这个房子等我真住了30年，要么就是按照现有国家规定缴纳1%的土地使用权和国家续约，要么就是万一拆了拿着一笔巨额拆迁款买个大房子，而今后最有可能就是在日后等不到30年卖了再换个更大的房子，不管哪种我们都没觉得这50年或是70年产权有啥不一样的。

也是因为之前看房真是到了看不到合适的干等着房子的境地，就和老公决定看着玩吧。
我倒现在还觉得这看房子就跟相亲是一模一样的，缘分到了，挡也挡不住
没有底商的高层，高层里的矮楼层（原谅我胆小，怕着火从楼上跳下来摔死），100平的大两室，全阳面的采光，日后真有需要也能隔出第三个卧室。最最关键的是，这个屋子几乎就是精装修完成，厨具、热水器、空调齐全，连窗帘格斗装上了，而且装修后从来没住过人。

我和老公看了五分钟拍板下单。房主也是个实诚人，其实关键是我觉得人家是不差钱，卖了这套房子在北京给孩子买学区房的人也不在乎我们划下来的这5w。最终100平装修全送250w顺利达成协议，过户完成后基本就是拎包入住，连装修都省了

哎呦喂，一激动写了快三个小时的买房日记，其实写来写去，我的体会是，没有之前跑断腿的寻找，没有之前数次被房主诳，也就没有我们最后的胜利果实，因为这个时候我们对于自己的心理需求和相应的市场提供条件已经有了相对合理的认识，选择也就相对成熟一些。我们付出了，遇到合适的就算运气，没遇到合适的，耐心等一等，千万别就乎，当然符合自身预算的最佳性价比选择是我们的共同目标。

以上所述，均属个人观点，大家轻拍哈。祝自己过户顺利，也祝各位房产版的麻友早日成功。