房产税对未来房价影响之我见 无论专家学者、政策制定者，还是普通老百姓，目前主流的观点是房产税一旦实施，势必会对多套住房拥有者产生较大影响，拥有成本的上升会促使这些人抛售多余房产，以降低或抵消自己的税负。此对，基于以下分析，我得出恰恰相反的结论：房产税一旦实施，势必会推高房价！ 分析如下： 举例说明，假设小W手中有一套投资房用于出租，房产税实施后，其每年需新增缴纳房产税。面对这个情况，小W有两个解决方案：一是出售此套房产；二是将此房产税以增加房租的形式转移给租房者。除非有比房产更好的人民币保值增值渠道，否则小W会首先选择方案二（持币不如持房），既可以继续保留此套房产又可以继续享有房租收入。很显然，在这个方案中，房产税成本全部转移给了租房者。那么，问题来了，有人或许要问：增加房租又不是房东一个人说了算，还要看我房客认不认啊？我要是不同意，房东休想借此提高房租！ 好，没问题，那就顺着您的这个思路，咱们接着往下分析：房东提出涨价后，租房者确实有最终的选择权，租还是不租。那么作为房客会有两个选择：租，或者退租。 租的话，房客只有两个选择：提高租金继续租现在的房子，或者选择租金更低的房源。 我们假设所有的房东都是像小W一样选择了方案二（其实不是“假设”，事实也是如此，谁不会选择对自己更有利的方案呢？），那基本上租房市场供需关系没有变化，“小W们”继续出租房屋，房客们继续租房居住，房源和租房者数量都没有变化，只是租金整体水平上涨（意味着租房者租金购买力在下降，在租金不增加的情况下，只能租比原来更差的房子），好了，此种可能我们到此可以得出结论了：房租将上涨。 继续讨论房客的另一种选择：退租，购买自己的房产。（居住需求是刚需，不是租就是买，总不能睡大街吧）。那么从供需关系来看，购房者的数量增加了，量化举例来说，如果原来买卖房供需比例为1：1，那么房产税实施后，就有可能变成1：1.2（卖方市场的地位加强了，房少人多），增加的那0.2的买房者就是选择退租的房客，属于新增需求，而供应并没有增加，不用说了吧，房价不涨还等什么？ 看到这儿，可能有人会说，你在回避一种可能：房东会出售房产（这也是广大苦逼一族翘首以盼的），理论上来讲，确实存在这种可能，但如果想此种可能变为现实，必须具备同时两个条件：长期以来房产税成本高于或基本抵消房产增值，且房屋无人承租。这里需要说明“长期”两字的含义是指短期内，房东会观望市场变化，在可以承受短期房产税成本的情况下，一般不会轻易出售房产。那么，你觉得这两个条件同时出现的可能性大吗？ 说到这儿，简单来讲，无非就是房东和出租客的博弈，是房东扛不住房产税而抛售房产，还是房客扛不住租或买房？其实这个问题不难解答，从需求的迫切程度上来说，房客的居住需求是刚需，一天都不能耽误（每天都需要有房住啊，总不能睡大街），而房东本身居住需求早以满足，是否抛售房产只会影响到自己的投资收益或者资产结构（房产，还是变现或其他），通俗点说，谁更耗不起？房客今天退租，那么明天他就必须解决去哪儿住的问题，而房东则可以坚持一年二年甚至更长时间再考虑出售房产（因为这仅仅是影响到他少赚了多少房租，或者资产逐步贬值），谁能扛得住，谁就能笑到最后。 综上，房产税实施，只能产生两种可能：推高租金；加剧供需失衡（促使部分租房人变为买房人）推高房价。
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发表于 2016-7-25 16:44
