1，南北通透
首先，南北通透是很重要的，东西通透也还可以，但是不如南北，朝向上，一般好房子都是正南偏东15度。通透会增加空气的流通性，保持室内气道通畅，让你呼吸到更好的新鲜空气。这很重要，缺了这一点，会让你觉得住在房子里气闷，重着生病容易生病，而且如果家里有人生病什么的，不利于散气，容易造成传染。
2，动静分区
一般居住房，几个主要功能区分别是厨房，餐厅，客厅，卧室，卫生间和储物间。其中厨房餐厅客厅都是属于开放空间，人流活动比较频繁，对隐私没有要求，属于动区，卧室和卫生间是比较私人的地方，对隐私有很高的要求，具有一定使用专属性，属于静区，动静分区分的好，能让你休息的时候不会受到客厅使用者的干扰。活动的时候不会影响到卧室里休息的家人。动静分区一般都是南北或者东西两个分区，由于考虑到南北通透问题，一般东西分区更好。南北分区会影响气流通透。目前LOFT广受购房者喜欢的最主要原因就是上下分区，完全杜绝隐私和其他声光干扰。
3，干湿分区
好的房子，尤其是空间比较富裕的房子通常会提倡干湿分区，这样有两个好处，增加卫生间的使用效率，比如洗澡，上厕所，洗手和补妆什么的可以分开，全面提升卫生间的使用效率。不过如果户型够大的话，这个可以在后期设计给予改进，问题不是很大。一般情况下，一个房子的干湿分区并不是你要考虑的，因为这是设计家装设计可以弥补的。
4，明厨卫
厨卫是一个套间里最容易产生废气地方，厨房也是最重要的家庭工作平台，有采光，并且透气是很重要的。如果家庭成员多的话，最好有两个卫生间。同时可以考虑干湿分区，这样不会有早晨一家人抢厕所的尴尬。中国人烧饭容易产生油烟，所以我们应该首先考虑厨房能封闭。但是最好是透光的，这样的设计会让家庭主妇有一个更好的工作环境。能与家人有互动。根据美国研究表明。这一点很重要。
5，双阳台
阳台至少要有一个，两个最好，当然，更多更好，一个阳台最好在客厅边上作为景观阳台，当然，如果你的房子位于没有景观资源的地区的话，另外说。另外一个阳台最好离湿区比较近，靠近厨房卫生间什么的，可以作为工作阳台，洗个衣服晒个衣服啥的。这是必不可少的。
6，全采光
所有卧室必须都有采光，并且保证采光窗口前面没有高楼大树什么挡住。全日照时间要求这是房子设计的时候一项非常重要的指标。当然，客厅是肯定要采光的，餐厅也必须有。所有功能分区都必须有采光。
能满足以上所有条件的，就是好户型，满足个别几条也可以，但是要看你对某几条要求标准怎么样。当然并不是越多越好，太多了，房子面积就超了，你得考虑自己的钱包够不够鼓了。
房价变化问题
房价会跌吗？
房价有会跌的条件，但是近期我不看好。中国的人口结构，收入与购房支出比例，注定这个畸形的市场迟早需要一个大变。而且房价一跌的话就不是小跌，而是大跌了，只是这一天什么时候来，我们都估计不出来。但是迟早要来的，只是不是三五年内。如果你等的及，就再等等也是无所谓的。当然，炒房也是房产虚高的主凶，现在市场上，如果按人均占有房子的数目来算的话，房子其实是很富余的，但是炒房者手里有几套房放哪里发霉，有些人却要睡天桥。如果有一天，拥有两套或者三套以上的房子要开始收额外的房产税的话，房价就没有坚挺的本钱了。
房价会涨吗？
房价有涨的条件，地方财政过于依赖房市，开发商有银行利息压力，每年都有很严重的通货膨胀导致货币贬值，只要房车泡沫不破裂一天，房价就一天不停的涨，所以你要清醒点。不要有幻想。
什么时候出手
刚需首套房
这个要看你的个人经济情况了，首先，首付对你来说是不是有压力，你需要找亲戚朋友借钱吗？借的钱你几年能还掉，每个月的按揭占你的总收入多少。如果你的首付需要借钱，借的钱在你的按揭压力外三五年内能还清，按揭不会超过你总收入的30%，当然，如果超过50%比率却不会因为按揭让你生活品质下降过快，也可以果断出手吧，反正涨跌跟你真没关系。因为钱会一直贬值，二你买这个房子没有经济压力，这很重要。
改善型换房
这个更要看你的经济实力了，60%首付拿的出来，不用借，或者借的三五年内能还清，当然，能拿60%首付买改善型住宅的话，一般对你来说按揭肯定不会有压力了。不过你要考虑其他因素，毕竟改善型换房的人，一般都是有老婆有孩子的人，你妻子收入呀，你孩子的教育支出呀，你都要考虑好，这些都没压力，就果断入吧。
炒房者
劝你们有房子就早点卖掉吧。亏也要尽早卖掉，出租毫无利润可言，而且炒房已经上升到社会民愤高度了，迟早有一天你会成为政府的替罪羔羊，那时候钱没了已经算小事了。如果你觉得房市还会回暖或者还有转机的话，那就慢慢等吧。等死吧。。。。。。
那个区好
不要问我这种问题，我回答不了，每个区由于购买人数的基数很大，定价都已经倾向于合理了。贵有贵的理由，便宜也有便宜的原因。想知道某个楼盘为什么买那么贵，你最好亲身去考察考察。多从渠道去了解。它总是有原因的。
规划环境
规划上，东南面和南面最好不要有工业区和污染型企业，正北如果没有更好，但是有问题也不大，不过不能太近。楼间距这个东西，大家大可放心，设计合理的房子和能通过审批的房子这个一般不存在问题。
周边配套
周边配套对我们生活影响很大，我们目前买房子一般比较看重的是周边交通如何，是否利于出行，周边配套的教育资源如何，你的娃有地方上学吗？名校什么的，量力而行，你不是高富帅，这些别太苛求了。周围购物方便吗？不要求什么银泰解百什么的，那些你真心用不到，周边有个两到三家大型超市即可，为什么要有两家以上，如果一个地区只有一家大型超市，很容易形成垄断环境，对购物者不利，农贸市场什么的也必须有，周边要有医院，人有个大病小病必须要能救急。地铁离楼盘近不近也很重要。出行也许你有小车，但是杭州的交通状况，地铁迟早会成为你的第一选择的。
楼层要求
一般来说，现在公认9-11层不是特别好，因为是扬灰层，也有人说这个是谣言，不过具体说到证据嘛，谁都拿不出来，但是高层景观视野跟开阔是事实，价格也会更贵。多层，排屋，别墅不做考虑。价格太贵，你买不起的。
生态环境
周围有没有公园呀，临江或者临湖或者临海什么的。这对居住条件有很大改善，而且适合周末你带着娃出去玩。
经济指标及社区绿化景观
容积率
很多小区有所谓的赠送面积，这些有好也有坏，好处就是，会进一步提高你的得房率。坏处就是人均社区资源使用面积会更少。这个要看你怎么看待了，如果你平时不常到小区下面转悠的话，完全可以不用在乎得房率这个东西，如果你经常在社区里转转的话，这个还是很重要的，比如，你父母已经退休了，跟你一起住，那么这个要求还是有点的，总的来说，2-5的容积率在纯大高层里属于正常的。容积率越低越好。
绿化率及绿化
其实这个东西，不是我们担心，一般能经过审批的项目，绿化率不会存在太大问题。当然，你要对比一些问题，比如，小区的绿化风格和主体树种是不是适合本地生长，这些会影响到后期的维护问题，比如，在杭州这边种热带植物的话，虽然能让你住的小区看起来高档一些，不过额外的物业服务费会让你很纠结。乔木树冠大小，树形是不是优美，这些比较主观，总体上讲，杭州这块地区，绿城在绿化上是公认的好。你们可以找个时间去对比一下绿城的一些小区绿化。胸径一般大乔木平均能超过20CM以上你可以满意了。水景很多地方是算进绿化率的，“软质”水如果维护的好，能形成流动，会大大改善小区的生态环境。这是好事。当然，大部分小区水体维护都存在问题。“硬质”水景好看是好看，不过实际没太大意义，增加维护成本和水电费支出，对改善生态环境也没意义，不用太苛求。
小区配套
有小孩的住户要略微注意一下，景观绿化是不是有供小朋友玩的设施和沙地什么的。有老人的住户应该注意一下，小区里格架亭子什么的有没有。年轻爱运动的住户可以稍微注意一下，小区是不是有篮球场什么的。这些都是我们切实用的到的配套设施。另外还有泳池什么的，当然，也会影响你每个月的额外支出，大项公共水电费呀，物业管理费什么的。
人车分流
很多都能达到这一点，能达到这一点这很好，小区内部就是一个大公园，对小孩老人的安全都是一个保证，当然是有更好，实在没有，你也没办法，只能换个楼盘吧，当然，如果你对这个要求不大的话，另说。
恒温恒湿恒氧新风系统
这些理论上讲是好东西，不过会把房价抬高很多很多，而且后期的物业费也会高的离谱，不值得，真想要这个东西，自己家装修多扔点钱进去吧。
安全问题
消费登高面呀，消费通道呀，大楼交通锁呀，安全逃生通道呀什么什么的，你也许知道点也好，但是不用太注意，能通过审批的房子，这些都不会有问题。物业公司是安全方面唯一需要关注的变数。当然，这个个人都有个人的标准，很难统一。我不好说什么的，你只要知道这个小区的物业下限是你能接受就可以了，当然，这是要跟物业管理费挂钩的。如果你一个月付3块钱的物业管理费还不如人家一个月付1块钱的好，你有理由不爽。
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发表于 2013-11-30 12:04
