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1. 目前北京每天成交量根据下帖：
基本稳定在每天500左右。
2、由百度搜索可得：北京常住人口，1990 年1087万；2011 年1972万；根据限购条件，北京户口可购两套，外地在京五年以上可购一套；
则可做如下分析：
90年时，北京基本都是分房制，可粗略认为90年前1087万均为有房可居，即使以后动迁，也会在动迁后获得房屋；
所以，可考虑2011年至1990年的北京常住人口增量为 1972－1087＝885万；
按照中国平均户人口3.75计算，则有885/3.75= 235万户
考虑这235万户，已在过去的20年里购买了房屋；或由于收入等原因无力购买房屋的应占绝大多数，取1/10为目前既没有房又有购房能力的。
则，现在有能力购房且符合限购条件的需求约为235/10＝23.5万户。
由1可知，每月1万成交量，则两年为24万套。
考虑目前宏观控制、二手房限贷、利率提高等因素，投资/投机性购房将被极大遏制，则粗略认为，23.5万户为未来五年内购房的刚需。
而根据目前成交量，则未来两年（24万套）将会把这23.5万套刚需全部吃掉。之后的三年中，要么成交量巨减，要么房价大跌产生新购房能力的需求。
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发表于 2011-4-15 13:20
