说说城市化、自由、和房价永远涨的极限

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kingjoy

大专

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1楼

今年3、5月份的时候曾经妄言过本轮房价的涨幅。

当时听来像放卫星、大炼钢铁似的浮夸之谈转眼之间已成了现实：外环已到3w，格调春天2室已超500w。这两个指标同时实现看来是合理的，只不过太过超前，完全没给人留下反应的时间。

海教园鲁能刚刚开2.7w，秒淸。
诚基已经不出房了。
房主都不知跳多少钱了。
金德园年内能否到8？这个问题问得有些保守。
...

本帖就来说说天津房价理论上的极值到底在哪里

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准备装修了赞同!这趋势迅雷不及掩耳盗零首付发表于 2016-9-20 10:24

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qzuser_9511

幼大班

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宝宝生日
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2楼

小板凳摆好

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kingjoy

大专

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3楼

8月份全国70城市房价刚刚公布。
天津新房环比涨3.5%，同比涨20%，在兄弟城市中数字不算难看，倒也比不过郑州、南京、合肥，属于中上游水平。

但如果对比市中心二手房的挂牌和成交价格，就会发现天津的单价已经是567开头（真的？真的？还是真的？？），这一点在全国只有北上深才有的情况。广州呢？天河越秀也就是个234开头，已经被甩在后面。南京杭州更不在讨论之列。

二手贵过新房，一方面说明高端新盘开发商惜售严重，另一方面说明本地买盘强劲，自住改善需求旺盛，还说明...说明...

一句话，这说明天津的房地产市场，已经正式进入一线格局。

没开玩笑。

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georgema

you can call me 乔治妈

青铜长老

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败家女神

4楼

全国人民到天津买买买
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准备装修了大神好!津塔啥时到六万?六万抛还是继续持有发表于 2016-9-20 10:26

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kingjoy

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5楼

不要说什么天津收入低啥啥啥的，是不是一线城市和当地普通居民的收入没有任何关系。

看一个城市是不是一线，要看看该城市的土地有多值钱（不是品牌、服务、景色、概念、规划大饼多值钱）。具体检验标准是，看看不值钱的破房子盖在某一块土地上能不能卖出高价格。如果有相当多人肯掏出大把真金白银，甚至卖掉其他城市的好房子（假设200w，单价2w），来买某处20+房龄老旧格局无电梯的小房子（假设单价6w），那么说明该地土地真值钱，该地堪称一线城市。

这格标准，天津市目前达到了。

大家心中的概念需要时间来扭转，但是一线就是一线，没有半点商量。

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准备装修了目前外地土豪来买房的多吗?感觉外地人主要买武清发表于 2016-9-20 10:27

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kingjoy

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6楼

这就解释了今年吓死人的二手房涨幅：天津隐忍多年后回归一线的补涨，30年一个轮回，这一天我们等了太久（此处有“走进新时代”歌声响起）。

那么以后的逻辑应该是：永远涨。

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kingjoy

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7楼

假设一觉醒来，我们发现天津的房子翻了一倍。
就是说，外环6w，实验老破小14w，富力城11w，...
除去房价，社会方方面面没有任何变化，包括大家的收入、经济的运行啥的，

如果上述情况发生，接下来会怎样?

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kingjoy

大专

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8楼

结果你会发现，啥变化也没有。大家该干啥干啥，该不卖还不卖、该卖还卖，该买还买。

对于改善需求而言，过去卖掉300w，换一个400w改善，
那么今天卖掉600w，换一个700w的改善，
总负担并没有增加。

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kingjoy

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9楼

本帖最后由 kingjoy 于 2016-9-20 00:11 编辑

而改善换房链的第一推动，由外来人口买盘承担。
具体说来，天津市内最破的房子50w，只要有人接盘就可以推动改善链50换100,100换200,200换300,300换500...
房子贵一倍？好了，最破的房子100w，有没有人接盘？只要有人接盘就可以推动改善链100换150,150换250,250换350,350换550...
可以看出链条中除了第一位买家，后面的置换选手都没有多付出一分钱。

这就是“一线永远涨”背后的逻辑：因为土地值钱，市中心最老最破的房子仍然有人接盘，进而推动整个置换改善链条。在此情况下，有没有新房、新房卖多少钱甚至都不重要。