2014最权威的二手房买卖手续大全以后妈妈再也不用担心买房问题了 - 房产楼市

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1楼

本帖最后由花羊羊于 2014-8-8 14:07 编辑

刚需新房的同时，刚需二手房同样炙手可热，现在的房价趋于平缓，金九银十又是买房的旺季，二手昂延伸出来的问题咨询五花八门，问题非常的多。听说还有妈妈付小费求二手房专业人士指导的，真是无奇不有哇！
小编根据大家所需，特意整理了这个帖子，以后妈妈再也不用担心二手房买房手续问题啦~~

点击以下楼梯直达需要了解的内容楼层：

1.详解二手房办理流程

2.办理二手房交易所必须准备的资料

3.二手房所需收取的费用明细，以及详细的注释说明

4.关于中介想说的话，以及找中介的利弊

5.部分网友进行二手房交易的分享

如果这些内容还不足以解决你的疑问，那么就把你想知道的各种疑难杂症都抛过来吧！小编会竭尽所能为妈妈们排忧解难！如果有和现行政策出入的地方，欢迎妈妈们随时指出，小编及时更正哦！

暂时用不上，没时间细研究的童鞋，点击下面的收藏错不了

回帖推荐

evangelion2001 发表于7楼查看完整内容

哇塞，感谢小编，真是值得留一辈子的好帖。就是里面有一些跟天津现行政策不同的地方，大家倒是可以玩玩找不同。

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2楼

1.详解二手房办理流程

1）看房
2）议价，交房，付款方式等细节的磋商
3）达成一致以后签合同（有中介参与的要签三方合同）
4）申请贷款，办理贷款手续
5）贷款审批通过后网签
6）到登记窗口核查购房资格
7）符合购房条件后打印合同、提交双方登记资料
8）到房地局办理产权交易过户，拿到收件单以后交首付（但要预留一定的物业交割保证金）
9）办理土地证过户
10）结清水电费物业交割保证金等。

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3楼

2.办理二手房交易所必须准备的资料

全款交易基本上就是带钱以及身份证件，比较容易，这里不在赘述，欢迎全款办理的妈妈来分享一下。

下面重点说一下贷款需要准备的资料

房屋按揭贷款分类：

1.商业贷款（7~10工作日审批）：

个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购买自营性商业用房或自用普通居住用房的个人发放的贷款；借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。

商业贷款资料：

卖方：

(1)身份证（夫妻双方）

(2)房产证

(3)户口本（夫妻双方）

(4)婚姻证明

(5)银行收款账号

买方：

(1)身份证（夫妻双方）

(2)户口本（夫妻双方）

(3)婚姻证明

(4)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）

(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）

(6)供楼存折或卡

(7)非市户口提供一年以上社保证明或纳**

(8)市房屋套数查册证明

公积金贷款资料：

卖方：

(1)身份证（夫妻双方）

(2)房产证

(3)户口本（夫妻双方）

(4)婚姻证明

(5)银行收款账号

买方：

(1)身份证（夫妻双方）

(2)户口本（夫妻双方）

(3)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）

(4)婚姻证明

(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）

(6)供楼存折或卡

(7)非市户口提供一年以上社保证明或纳**

(8)市房屋套数查册证明

(9)公积卡或存折

(10)公积金缴存明细表

公积金贷款费用：

按揭手续费：贷款额x1.2%(具体按各按揭公司收费)

公积金代办费：300元

保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣

注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成，公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过80万元；公积金贷款流程慢，利息低。

3.组合式贷款（商业+公积金贷款）（10~15工作日审批）

指借款人在购房时同时申请了商业贷款和公积金贷款；在借款人在购房时申请公积金贷款的额度满足不了借款人应该向银行的借款额度时，其差额部分贷款选用商业贷款的方式。

组合式贷款资料：

卖方：

(1)身份证（夫妻双方）

(2)房产证

(3)户口本（夫妻双方）

(4)婚姻证明

(5)银行收款账号

买方：

(1)身份证（夫妻双方）

(2)户口本（夫妻双方）

(3)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）

(4)婚姻证明

(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）

(6)供楼存折或卡

(7)非市户口提供一年以上社保证明或纳**

(8)市房屋套数查册证明

(9)公积卡或存折

(10)公积金缴存明细表

组合贷款贷款费用：

按揭手续费：贷款额x1.2%(具体按各按揭公司收费)

保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0．2‰×年限贷款50万保险费2000；提前还款可以申请退部分。

注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成；公积金贷款流程慢，利息低。

小编友情提示：这里要说明的是，要是有中介参与，基本上中介会核查房东的证件。后期要是出现纠纷，可以找中介。要是避开中介自己和房东交易的童鞋，要特别的注意查验证件的真伪，现在离婚转移房产，有带假老婆去卖房的呢，证件也做的很真，让人防不胜防。所以这个环节还是特别需要注意的噢！

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4楼

本帖最后由慢羊羊@tj 于 2014-8-7 16:26 编辑

3.二手房所需收取的费用明细，以及详细的注释说明

一、营业税：
1、个人转让时间没有超过五年的成套住宅(含普通标准住宅和非普通标准住宅)需缴纳全额营业税;(时间以房屋产权证下发时间和契税完税证填发时间孰先原则，两证只要有一个超过五年即可，下同)
2、个人转让时间超过五年(含五年)的普通标准住宅，免征营业税;
3、个人转让时间超过五年(含五年)的非普通标准住宅，如果能提供合法有效的产权人购买此房产fapiao，可差额计算营业税;如果不能提供购房fapiao，则需全额缴纳营业税;
4、个人转让地下室、商业服务、办公、仓储等非住宅时，如果可以提供合法有效的产权人购买此房产fapiao，可差额计算营业税;如果不能提供合法有效的fapiao，需全额缴纳营业税，营业税税率为5%。
二、个人所得税：
住宅：1、个人转让时间超过五年(含五年)的住宅;2、个人转让的住房为家庭生活唯一住房
以上2个条件同时满足时，个人转让住房可以免征个人所得税，有一个条件不满足，则需缴纳个人所得税。如果能提供提供合法有效的购房fapiao及合理费用fapiao，个人所得税须查账征收，税率为20%，不能提供合法有效的购房fapiao及合理费用fapiao，个人所得税可以核定征收，税率为1%。
非住宅：不享受上述的税收政策，必须查账征收，税率为20%。
三、土地增值税：
住宅：暂时免征土地增值税;
非住宅：个人转让除住房以外的其他房地产项目无法清算的按6%的核定征收率征收土地增值税
四、印花税：
住宅：个人转让住宅和购买住宅时，暂时免征印花税;
非住宅：印花税根据网签买卖合同上注明的成交价的5%缴纳，买卖双方都要缴纳
五、契税：
90平米以下的是一个征收标准，90-144平米之间的是一个标准，144平米以上的是一个标准。二套房、三套房不享受契税优惠政策。一般实行的是首套住房契税的两倍，即3-4%。

注释1
转让个人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的个人所得，免征个人所得税。（个人转让住宅所得税为核定征收1%或查账征收20%）。
个人转让非住宅所得税为核定征收3%或查账征收20%。
注释2
个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年
）的扑通住房对外销售的，免征营业税。
注释3
对个人转让非住宅存量房依法应交纳土地增值税。现行土地增值税预征率为：非住宅类房地产预征率为5%。
注释4
2010年 10月1日起个人购买别墅类（含单体和联体别墅）非住宅契税按照4%税率征收；个人购买非普通住宅或家庭唯一普通（含90平方米以下）住宅契税按3%税率征收；个人购买属于家庭唯一扑通
住宅契税按1.5%税率征收；个人购买90平方米及一下家庭唯一普通住房为1%；
个人出手家庭唯一住房后又重新购置住房的，原有住房已缴纳契税可在重新购房应缴纳契税税额中抵减。
单位购买房屋契税按照4%税率征收。
注释5
普通住宅与非普通住宅标准：
普通住房应同时满足以下条件：
1、住宅小区建筑容积率≥1.5；
2、单套建筑面积≤140平方米；
3、总价≤140万元。
远城区普通住宅标准应同时满足以下条件：
1、容积率≥1.0；
2、单套建筑面积≤140平方米；
3、总价≤不超过90万元。
注释
家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。

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5楼

本帖最后由慢羊羊@tj 于 2014-8-7 16:29 编辑

关于中介：

   现在提起房屋中介，大家都会说是黑中介巴拉巴拉~~~其实小编想说，任何行业都有素质高的从业人员也有投机取巧的那颗老鼠屎。我们不能用有色眼光去看一整个行业，中介既然能这样铺天盖地的存在，自然有存在的道理。
   关于中介费：按规定中介费是买卖双方各支付成交价的1%，但是由于是卖方市场，一般房东都是净得，所以实际情况是2%的中介费都由买方支付。还涉及到的评估费、担保费，按照规定是不应该由中介收取的，也就是说中介有权收取的仅仅是2%的中介费。评估费是在贷款前银行行评估房子所产生的费用，担保费是在有贷款发生的情况下担保公司收取的费用。当然也有中介有这些代办服务的话，也是可以收取这部分费用的。
   下面就说说大家关注的，到底买房是找中介还是越过中介直接和房东交易这两方面的利弊。

   找中介的利：
   1.不操心房源。目前的二手房，特别是好房源90%都掌握在中介手里，一个是房东自己不知道自己的房子到底值多少钱，多挂几家中介便于卖个好**，二个是大家都担心交易的对方是**，一个怕被骗钱一个怕被骗房。有中介参与放心一些。这也是房源掌握在中介手里的原因。中介会不厌其烦的带你去看你看中的房子，比你自己东打一**西打一炮的到处找房源要方便的多。
   2.避免被骗。刚才说，不管是买方还是卖方，都是怕被骗的。万一遇到扯皮的事情或者产权啊金钱方面的纠纷，你房子给了钱没拿到？或者钱给了，房子拿不到？不要紧，还有下家不是，打官司还可以把中介拉上一起呢，可以把损失降到最低。
   3.省钱。这一点可能蛮多人会嗤之以鼻，其实找到好的中介确实可以避免一些费用的。比如房价的评估等。中介经手的房源多，能基本上很准确是评估出你的房价，不会偏离房地局的官方估价很多。要知道现在，银行的评估价只能高于房地局的评估价而且两者取高的那边收税呢！所以评估高了该你多缴税，评估低了有可能影响到贷款额度。这还真是个学问！
   4.少走弯路。资深的中介了解各项房产方面的规定政策，整个业务流程也很熟悉。可以及时的给予你帮助和指导。
   5.协助贷款。话说现在很多银行对二手房贷款不太感冒，而中介做的多了，自然是熟人好办事。再加上需要准备什么资料啊证件啊什么的，你只需要按照中介的要求去办，不用动脑筋操心。
   6.交易完成以后，为双方善后。比如水电煤气有线等费用结清，物业保证金的结清等。避免私自交易产生不必要的麻烦。

   找中介的弊：

1.费用。就是2%的中介费了，这个费用算下来也有好几万，对买房要大出血的人来说，还真是雪上加霜啊。

2.遭遇“黑中介”。你兴冲冲的去看房，被告知房东出国了，或者这个房子已经卖了，极尽忽悠，让你疲惫不堪。

   其实小编还是建议不想操心的人还是选择中介，找中介切记：

1.一定要找正规的中介。要查看中介的资质和经营证书等，一定不要找那种民间自办的，说能多便宜多便宜给你办，到时候哭都来不及哇。

2.正规中介里面的资深经纪人。二手房这个东西，门道还是蛮多的。菜鸟和资深经纪人用起来，差别不是一点两点。找一个懂行的经纪人，会替你量身介绍适合你的房源，帮你规避一切可能被骗的环节，帮你顺利贷款，干净善后等等。

   孰是孰非，欢迎各位妈妈参与讨论。然后，对这方面还有什么疑问的，欢迎继续跟帖提问。