小小漂亮妈

看到有帖子在讨论分析东站附近的房价，忍不住唠叨几句。由于从不同角度去看这个问题，得到了刚好相反的结论，于是单独开一贴。

首先亮明观点：从城市化和区域价值来看，东站后广场价值并不高，因此它算不得是洼地，充其量只是人们用钱投票的自然反映结果。

几个反证：
1、2/3/9三条地铁线已经开通好几年了，交通优势的利好很明显；
2、新开路也是河东屈指可数的发展挺早、还不错的几条路之一；
3、河东实验二小也马马虎虎在河东还算不错；
4、未来广场开业也有一两年时间了；
5、一河之隔就是和平区；
6、甚至，天津市的城市原点貌似就在站前广场。

为什么上述都是利好因素加持，在今年猪都能飞上天的背景下，它附近的房价愣是涨得不温不火没有让人眼前一亮呢？如果真是洼地，这么多年早就被填平过不知道多少回了？！ Money talks...

小小漂亮妈

横向对比下好几个城市的火车站附近，你会发现，火车站一般都是在市区的中心位置，比如北京站、上海站（当然，这里的火车站指的是传统火车站，并非指近几年才兴起来的高铁站）。。 其实几个大城市火车站周围也一般都是脏乱差的代名词，你看看上海站附近原来闸北区的那一大片贫民窟。。
火车站周围都是人来人往必经之地，有人.流，但聚不起人气。因为人们来火车站，就是为了要离开。。
所以，火车站附近，向来都是交通便利的地方，但向来也是房价便宜之地。

小小漂亮妈

也许你会马上发问，你上面说的不是传统火车站嘛？东站那可是08年才全新改造完毕的现代化的、集高铁、传铁、客运站、地铁站于一身的现代化的车站？！

其实，越是现代化的火车站/高铁站，越是聚.集不了人气！！为嘛？
越是现代化的车站，修得越像机场大厅，出发和到达分流，交通越向立体发展！
以东站为例，三条地铁线、N多高铁线路、N多传统铁路线路、出租车、社会停车场、公交车、客运站。。。掰着手指头都数不过来。
它们的存在和聚为一体，就是为了极致的效率，就是为了高效的将人们接达、送走。

小小漂亮妈

所以，你会发现，从各个地方来火车站都是很方便的，在火车站从站内部离开去各个地方都是异常方便的。你会感叹，这种设计真是牛鼻得不要不要的。

但是！你有没有试过，不管是刚下火车、出租、或是地铁，如果从站内不借助出站的工具（出租、地铁、公交…），直接走着上到后广场甚至是前广场的地面，其实都挺费劲的！为嘛？设计的初衷就是让你不费吹灰之力在站内完成各种转换！本质的原因就是如此！

所以，你可以试试，下了火车直接乘站内交通工具前往大王庄、前往津湾广场和平路，都比出站去前广场后广场轻松和高效！

小小漂亮妈

上面的几个论证，就是为了要说明：
★东站的交通便利，是对全天津市的人而言的；对就在后广场附近居住的人而言，并不意味着便利！ ★高效的导入导出人.流，但聚.集不了人气。从一个侧面解释了为什么津湾广场商业萧条至极，因为它本身就处于和平区末端，再加上根本就借不了东站的力。

河边柳_6015

交通枢纽立交换成，快进快出是理念
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河边柳_6015

如果说高铁带动，东站比武青，南站强多了，因为发车，停车频率难以对比
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小小漂亮妈

同理，未来广场也借不了东站的力，它的辐射范围其实河东区以西、河北区以南的广大居民区。
新开路的发展也只是河东片区自然发展的结果，并没有、也不大可能借助东站的东风。

小小漂亮妈

如果说高铁带动，东站比武青，南站强多了，因为发车，停车频率难以对比

是的，高铁站带动的是一个大片区，而不是周围1公里区域。相反，周围1公里区域因为这种“不便”，甚至寸草难生。可以感受下北京南站周围的萧条！

80后西西

从来没觉得后广场是洼地
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